發(fā)布時(shí)間：所屬分類：法律論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：土地增值稅，其征收目的針對(duì)土地經(jīng)營者的級(jí)差收益進(jìn)行再分配;城鎮(zhèn)土地使用稅，目的在于調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入;耕地占用稅，意在保護(hù)農(nóng)村可用耕地;以及為了調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)、外國人財(cái)產(chǎn)收入的城市房地產(chǎn)稅和調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入的房產(chǎn)稅
摘要：土地增值稅，其征收目的針對(duì)土地經(jīng)營者的級(jí)差收益進(jìn)行再分配;城鎮(zhèn)土地使用稅，目的在于調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)和個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入;耕地占用稅，意在保護(hù)農(nóng)村可用耕地;以及為了調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)、外國人財(cái)產(chǎn)收入的城市房地產(chǎn)稅和調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入的房產(chǎn)稅。
近年來，面對(duì)如雨后春筍般不斷走熱的投資熱潮，政府開始進(jìn)行大規(guī)模的宏觀調(diào)控，特別是被大多數(shù)投資者追捧的房地產(chǎn)行業(yè)。
政府通過征收與房價(jià)及其相關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)價(jià)值固定比例的稅賦，作為房價(jià)周期內(nèi)減少經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的有效方法，減少投機(jī)行為和抑制炒房導(dǎo)致的房價(jià)升高。因此，作為宏觀調(diào)控重要手段之一的稅收在對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控中起著抑制房價(jià)，輔助相關(guān)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的極大作用。
目前我國房地產(chǎn)面臨的現(xiàn)狀：一是全國各城市住宅價(jià)格上漲過快，一些中低檔住房的價(jià)格對(duì)于一般大眾來說已經(jīng)出現(xiàn)不可承受的狀況。二是房屋的空置率過高，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。在2006年7月24日之前，我國對(duì)于外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的限制非常有限。在非居民購房方面我國幾乎沒有任何限制，這為熱錢的大量涌入提供了極好的機(jī)會(huì)。2006年7月，建設(shè)部等六部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》②，進(jìn)一步規(guī)范和完善了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策。但政策的有效實(shí)施應(yīng)是長期的，稅收的作用也在于此，它能持續(xù)的執(zhí)行政策的實(shí)施，以達(dá)到與政策相輔相成的目的。面對(duì)我國人民幣的不斷升值，中美利率差的不斷加大，海外投機(jī)性資金的大量輸入，如何通過對(duì)稅收的進(jìn)一步完善來輔助限外熱錢炒作政策的有效實(shí)施是亟待解決的問題。要控制海外熱錢的涌入，就需要了解其進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及方式。
上圖是摘自2008年某一日南方都市報(bào)的統(tǒng)計(jì)圖表，可以看出，從2005年至2007年12月這段時(shí)間內(nèi)，美國聯(lián)邦基金利率不斷上調(diào)，超過我國一年期基準(zhǔn)利率，曾經(jīng)一度相差近3%的利率差距，但從2007年12月底至2008年1月22日，美聯(lián)儲(chǔ)不斷下調(diào)基金利率，使得中美利差出現(xiàn)首次倒掛。2008年1月30日，美聯(lián)儲(chǔ)將聯(lián)邦基金利率再次下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)至3%，2008年4月30日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布再度降低聯(lián)邦基金利率，至此，美聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率已降到2%，以致中美利差倒掛2.14%。這無疑將會(huì)吸引大量熱錢涌入國內(nèi)，如果人民幣繼續(xù)升值幅度達(dá)到9%左右的預(yù)期被證實(shí)，再加上目前2%以上的利差，海外熱錢進(jìn)入中國即使利用單純的銀行儲(chǔ)蓄手段，其無風(fēng)險(xiǎn)套利也將達(dá)到11%以上。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年境外資本投資中國房地產(chǎn)的金額達(dá)到82.3億美元，比上年增長51.9%，2007年前8月全國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資371億元，同比增長65.9%，外商投資房地產(chǎn)業(yè)平均每個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模在不斷增大。不難想像，這一狀況將使中國的流動(dòng)性過剩進(jìn)入白熱化階段。而一切以贏利為目的的熱錢絕不僅安于銀行存款所獲利息，其必將在中國選擇投資收益極高的項(xiàng)目，而各方面還不成熟處于發(fā)展階段的房地產(chǎn)市場將成為海外投資、投機(jī)商必爭之地。
“熱錢”又稱“游資”或“逃避資本”，是充斥國際金融市場上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金，它的最大特點(diǎn)就是短期、套利和投機(jī)以追求高利潤、高回報(bào)。目前國外資金大體分為私募資金和官方資金，私募資金主要的來源是外商直接投資、證券組合投資和商業(yè)銀行貸款、保證金等。官方資金的主要來源是資金輸出國政府和世界銀行、國際貨幣基金組織等國際性組織。根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的估計(jì)，投機(jī)資本即“熱錢”在我國房地產(chǎn)市場的資本中占絕大部分。這些“熱錢”的進(jìn)入是基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)增值、現(xiàn)階段人民幣升值的普遍預(yù)期等多方面的逐利目的，加之房地產(chǎn)稅收制度在對(duì)海外熱錢注入的有效控制方面的不完善，為海外熱錢的進(jìn)入并獲利提供了極大的發(fā)展空間。特別是海外資金中的私募資金，私募資金盡管在短期內(nèi)能夠提供巨大數(shù)額的投資，但它同樣也可在短時(shí)間內(nèi)流出。這些投機(jī)性的“熱錢”極有可能迅速進(jìn)入樓市，不斷炒作樓價(jià)，當(dāng)樓價(jià)被抬高后迅速脫手，特別是在人民幣不斷升值、中美利率2.14%的利率倒掛的時(shí)期，這種熱錢投機(jī)的行為更是可以預(yù)見的，這樣可能會(huì)對(duì)中國的房地產(chǎn)造成潛在的巨大影響。眾多學(xué)者總結(jié)海外熱錢進(jìn)入中國房地產(chǎn)的方式大致有四種：(一)境外資金直接購買房地產(chǎn)，直接設(shè)立外資房地產(chǎn)，是境外熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)最重要的方式;(二)與國內(nèi)企業(yè)合作，開發(fā)房地產(chǎn)，2006年7月建設(shè)部等六部委的“限外令”及2007年9月外管局頒發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》③，只是限制外資投資現(xiàn)成物業(yè)，但在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，文件只是取消了外資投資房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)惠條件，由于中國市場吸引力巨大，外商投資者繼而將目標(biāo)投向直接開發(fā);(三)借助于地產(chǎn)基金吸引境外資本;(四)非居民外匯流入，結(jié)匯購買房產(chǎn)，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2006年10月底，非居民投入到房地產(chǎn)市場的資金凈流入超過13億美元。④
應(yīng)該看到的是，適量的熱錢進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可以有效的解決我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題，緩解銀行信貸壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展，但過量的帶有投機(jī)性的熱錢的涌入，會(huì)不斷抬高房價(jià)，擾亂中國房地產(chǎn)的正常秩序，加劇房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)熱錢突然撤出，泡沫破裂，就如同一顆定時(shí)炸彈，如果不加控制，將會(huì)產(chǎn)生無法收拾的局面。