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摘 要： 房地產(chǎn)測量是常規(guī)的測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量。本文從房產(chǎn)測量的內(nèi)涵入手，分析了房產(chǎn)測量的重要性，重點對四種常用的房產(chǎn)測量技術(shù)進行了介紹，只出了它們各自的特點和優(yōu)勢，希望能對房產(chǎn)測量的發(fā)展有所幫助。
摘要：房地產(chǎn)測量是常規(guī)的測繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測量。本文從房產(chǎn)測量的內(nèi)涵入手，分析了房產(chǎn)測量的重要性，重點對四種常用的房產(chǎn)測量技術(shù)進行了介紹，只出了它們各自的特點和優(yōu)勢，希望能對房產(chǎn)測量的發(fā)展有所幫助。
關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測量；數(shù)字化測圖；坐標解析；GPS；GIS
Summary: Real Estate measurement is combined professional surveyors the conventional mapping technology and real estate management business. From the connotation of the estate surveying, measurement of the importance of the real estate, focusing on four common property measurement techniques were introduced, only their characteristics and advantages, hoping to help the development of the property measured.
Keywords: property measurement; digitized mapping; Coordinate Resolution; GPS; of GIS
中圖分類號：[P258] 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）
一、房產(chǎn)測量的內(nèi)涵
房產(chǎn)測量就是通過科學地房產(chǎn)測繪技術(shù)手段和測量儀器，測定房屋及其地物和用地的專業(yè)測量。房產(chǎn)測量能夠把房地產(chǎn)權(quán)屬界定要素圖示化，以形象準確的幾何信息標定房地產(chǎn)權(quán)的歸屬，提供房屋和房屋用地的權(quán)屬界址、產(chǎn)權(quán)面積、權(quán)源及產(chǎn)權(quán)糾紛等資料，是進行產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。
二、房產(chǎn)測量的重要性
首先，房產(chǎn)測量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護依據(jù)。房產(chǎn)測量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，也是處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)，它直接關(guān)系到購房人的切身利益。房產(chǎn)測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護的重要依據(jù)，同時也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建房和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。
其次，房產(chǎn)測量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)權(quán)測量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標準和有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料，通過對房屋自然狀況和權(quán)屬情況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用地等狀況，從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)是核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成部分，也是建立房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此，房產(chǎn)測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的基礎(chǔ)資料。
最后，房產(chǎn)測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時常會打起面積的主意，推廣和進行房產(chǎn)測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。
三、幾種常用的房產(chǎn)測量技術(shù)
（一）房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)
數(shù)字化測圖是近幾年隨著計算機、地面測量儀器、數(shù)字化測圖軟件的應(yīng)用而迅速發(fā)展起來的全新內(nèi)容,數(shù)字化測圖作為一種全解析機助測圖技術(shù),與模擬測圖相比具有顯著優(yōu)勢和發(fā)展前景。此項技術(shù)目前已在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用。數(shù)字化測圖，提高了從業(yè)自動化程度，降低了操作人員的勞動強度。它利用計算機建立的空間--屬性數(shù)據(jù)庫，把各種類型的數(shù)據(jù)（能在圖上表示的和不能在圖上表示的）存儲在計算機中，并進行有效管理和各種操作，經(jīng)過圖形生成和編輯，得到所需要的數(shù)字化房產(chǎn)圖。數(shù)字化房產(chǎn)圖是房地產(chǎn)測圖系統(tǒng)的最基本要素，數(shù)字化后的房產(chǎn)圖有利于修改、更新，其功能和精度遠超過一張傳統(tǒng)的房產(chǎn)圖。最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制出精度相當高房產(chǎn)圖。
（二）坐標解析法
一般來說房產(chǎn)面積測算可分為房屋面積測算和用地面積測算。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算,用地面積測算是封閉地塊面積測算。在商品房銷售過程中,房地產(chǎn)界址和房產(chǎn)面積糾紛經(jīng)常發(fā)生。因此一個科學明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準確度的估算方法與公式就顯得尤為重要。運用坐標解析法進行房產(chǎn)測量計算具有巨大的進步意義。建設(shè)部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》,文件對其中專業(yè)性很強的房屋邊長丈量、面積計算的要求沒有作出更進一步的分析說明,因此坐標解析法進行房產(chǎn)測量計算的實際操作中需要進一步的得到規(guī)范與修正。
(1)房屋邊長丈量較差之限差。為了便于和國際上通行的規(guī)范相適應(yīng),同時考慮到新規(guī)范對界址點的間距誤差要求以及新儀器的廣泛使用,規(guī)范應(yīng)增加邊長丈量較差的限差公式的相關(guān)標準。
(2)坐標反算邊長和實際丈量邊長較差之限差。相關(guān)規(guī)范對房產(chǎn)界址點的精度作出明確的規(guī)定,也適用于部分超長或者是不便丈量邊長的房屋,因此測量其界址點的方法體現(xiàn)出了優(yōu)越性,只要滿足精度要求就能以界址點坐標反算邊長來代替直接丈量邊長。
(3)面積誤差之限差。有關(guān)房產(chǎn)面積計算的精度缺乏一個統(tǒng)一明確的標準,需要給出一個科學明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準確度的基本估算公式,保證房產(chǎn)面積精度標準的統(tǒng)一。
（三）GPS技術(shù)
GPS技術(shù)是當前快速發(fā)展的數(shù)字定位測量技術(shù),GPS技術(shù)因其有效的性能而在目前得到了廣泛的應(yīng)用。RTK測量技術(shù)是是GPS定位的最新技術(shù),更有利于測繪的精確化和準確化。采用RTK技術(shù)進行測圖時，僅需一人背著儀器通過電子手簿或便攜微機記錄，在點位精度要求合理的情況下，把一個區(qū)域內(nèi)的地形地物點位測定后回到室內(nèi)或在野外，由專業(yè)測圖軟件可以輸出所需要的地形圖。用RTK技術(shù)測定點位不需要點間通視，僅需一人操作，便可完成測圖工作，大大提高了測圖的工作效率。GPS具有其他技術(shù)無可比擬的優(yōu)點，具體變現(xiàn)在：
1.測量精度高。當前GPS靜態(tài)相對定位精度達到了毫米級甚至是亞毫米級，這是普通測量方法很難實現(xiàn)的測量效果。
2.可實現(xiàn)全天候作業(yè)。從GPS衛(wèi)星來看，不僅數(shù)量比較多，而且均勻分布于空間，能夠保證地球上任何地方任何時間可同時觀測到至少4顆以上的星星，所以可對地球表面進行全面覆蓋，同時不受氣候條件的影響，可實現(xiàn)全天候的觀測作業(yè)。
3.觀測時間短。在GPS系統(tǒng)逐步完善以及相關(guān)軟件水平不斷提高的情況下，其觀測時間從原來的及個顯示縮短成了現(xiàn)在的幾十分鐘甚至幾分鐘，如果采用靜態(tài)定位的方法，其觀測的時間還更短，因此利用GPS建立控制網(wǎng)，可大幅提升作業(yè)效率。
4.自動化程度高，操作簡便。通過近年來對GPS接收端的不斷改進，其測量過程更顯自動化，工作人員僅需要做好儀器的安裝和整收即可。
5.效率高。在一般的地形地勢下,一次設(shè)站就能完成大約6km半徑的測區(qū),極大地減少了傳統(tǒng)測量的控制點數(shù)量和測量儀器的搬站次數(shù)。
（四）GIS技術(shù)
GIS（地理信息系統(tǒng)）以其強大空間、屬性數(shù)據(jù)的生產(chǎn)、管理、查詢能力正廣泛地應(yīng)用于國土、規(guī)劃、市政、通信、軍事等社會各個領(lǐng)域，并且取得了極大的社會和經(jīng)濟效益。充分利用GIS的圖屬互聯(lián)思想，以此設(shè)計開發(fā)新的房產(chǎn)測量繪圖系統(tǒng)，無疑會極大地減輕有關(guān)人員的工作強度，加快業(yè)務(wù)的辦理進程，并且能夠?qū)⒎慨a(chǎn)數(shù)據(jù)融入到城市的地理信息數(shù)據(jù)庫中，為整個城市的地理空間信息化建設(shè)提供數(shù)據(jù)支持。
房產(chǎn)測繪系統(tǒng)所針對的主要用戶是房地產(chǎn)測繪單位、房管部門及房地產(chǎn)開發(fā)商，其最終目標是輔助測繪人員快速繪制出房屋的分層分戶平面圖，并以最新的國家標準為基礎(chǔ)精確地計算出所測房屋的套內(nèi)面積和公共分攤面積，統(tǒng)計各類信息，生成統(tǒng)計表格及自動配置圖形，提高圖形繪制和面積計算的速度。系統(tǒng)功能實現(xiàn)的關(guān)鍵是實現(xiàn)圖形與屬相的雙向掛接，這也是GPS技術(shù)在系統(tǒng)功能中的具體體現(xiàn)。
基于GPS技術(shù)的房產(chǎn)測繪系統(tǒng)運行于window平臺，客戶機上需要安裝AutoCADR14以上版本，服務(wù)器端需要Oracle9i的支持。用戶通過繪圖模塊完成圖形繪制及標注工作，并通過對話框定義單元及分攤項，定義完成后即可編輯設(shè)置分攤項目，執(zhí)行分攤算法并得到分攤結(jié)
果，最后由系統(tǒng)自動生成房產(chǎn)的分層分戶平面圖。有效地保證了圖形、屬性數(shù)據(jù)的一致性，實現(xiàn)雙向查詢。
總之，以上四種房產(chǎn)測量技術(shù)各有其特點和優(yōu)勢，在工作中，我們要結(jié)合實際工作情況，確定采用哪種測量技術(shù)，或者交互使用，相信可大大提高測量精度，縮短測量時間，提高測量效率。
結(jié)語
房產(chǎn)測量技術(shù)不但具有基礎(chǔ)測繪工作所特有的技術(shù)性,而且具有很強的法律性,其測量成果的真實性、可靠性直接牽涉到每個房產(chǎn)主的經(jīng)濟利益。由此可見，使用科學專業(yè)的測量技術(shù)進行房產(chǎn)測量是十分必要的。測量單位應(yīng)根據(jù)實際情況合理選用測量技術(shù)與方法,提高測試精度與準確度。
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