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摘 要： 摘 要：由現(xiàn)今的發(fā)展情況可以看出，越來越多的公司開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，房屋的銷售競爭也越來越嚴(yán)重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購房的首付款，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的融資非常困難。因此，房地產(chǎn)公司項目的運轉(zhuǎn)資金過多的依賴于銀行的貸款。沒有銀行雄厚的資金
摘 要：由現(xiàn)今的發(fā)展情況可以看出，越來越多的公司開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，房屋的銷售競爭也越來越嚴(yán)重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購房的首付款，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的融資非常困難。因此，房地產(chǎn)公司項目的運轉(zhuǎn)資金過多的依賴于銀行的貸款。沒有銀行雄厚的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)也不可能發(fā)展的這么快。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè),融資渠道,多元化
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義和渠道
(一)房地產(chǎn)企業(yè)融資的含義
所謂的房地產(chǎn)融資就是說房地產(chǎn)公司在無充足的資金開發(fā)樓盤的情況下，通過各種方式來籌措資金，以保障房產(chǎn)項目的順利進(jìn)行。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道
房地產(chǎn)的建設(shè)資金分為兩大部分：一是房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金，可分為企業(yè)的原始自有資金和消費者購房的首付款;二是房產(chǎn)企業(yè)的外部籌措資金，分為發(fā)行股票和債券來籌集資金，通過銀行等信貸機構(gòu)獲得資金和吸引民間閑散資金等渠道來進(jìn)行融資。當(dāng)前，我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展伴隨著大量資金的運轉(zhuǎn)，房產(chǎn)商想盡辦法來籌措資金。因此，需要通過各種形式的融資方法來獲得資金。
1.自有資金
企業(yè)自有資金是指企業(yè)成立初期的注冊資金加上企業(yè)經(jīng)營所賺取的資金總和。企業(yè)通過起步時期的原始積累獲得了自有資金，有了這些資金可以使企業(yè)在以后的發(fā)展中有堅實的后盾，幫助企業(yè)完成日常的運營，使企業(yè)的資本像“滾雪球”那樣越滾越大。
2.房屋預(yù)收款
所謂的房屋預(yù)收款就是消費者在認(rèn)購房屋的時候提前繳納的首付款，這些資金只是房屋全部價格的一部分。這是房產(chǎn)商進(jìn)行融資常用的方式之一，一般情況下很少有房地產(chǎn)企業(yè)采用現(xiàn)房銷售的模式，提前收取一部分的房款可以幫助企業(yè)籌集到工程施工的啟動資金。這樣也能減少房產(chǎn)商使用自有資金，是房產(chǎn)商非常樂意使用的方法，而且目前消費者對于房子的需求很大，他們也愿意提前繳納部分房款以確保能買到房子，尤其是樓盤處于黃金地段，消費者都是搶著購買。
3.債券融資
債券融資是指房地產(chǎn)公司利用發(fā)行債券來進(jìn)行融資，通過與投資者簽訂協(xié)議商定還款的利率和日期，這樣就與投資人形成了債務(wù)人與債主的關(guān)系。但是，并不是所有的房地產(chǎn)公司都具有發(fā)行債券的資質(zhì)，若房地產(chǎn)企業(yè)想要以發(fā)行債券的方式來籌集資金，就必須接受有關(guān)部門的審查，審核其是否具有發(fā)行債券和償還債務(wù)的能力。設(shè)想一下，若是房地產(chǎn)公司不論大小都能發(fā)行債券，將會有很多的不法分子借著開發(fā)樓盤的理由來騙取錢財，然后卷著錢款逃跑。這就會損害消費者的利益。在國家對于房地產(chǎn)的開發(fā)監(jiān)控比較嚴(yán)的背景下，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的借貸審核也變得嚴(yán)格起來，發(fā)行債券就成為一種很好的融資手段，為企業(yè)籌集到大量的資金。
4.上市融資
一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司都是通過上市來募集資金的，例如國內(nèi)出名的萬達(dá)、綠地等房地產(chǎn)公司。這些企業(yè)在證券交易所上市通過出售股票的形式來籌集資金，由于這些公司的經(jīng)營管理較好并且效益不錯，通常股票的價格和發(fā)行量都很高。這就為房地產(chǎn)公司籌集資金打下了堅實的基礎(chǔ)，只要有大的項目開始動工，股票的行情就會水漲船高，房產(chǎn)企業(yè)就不愁沒有運轉(zhuǎn)資金。再看看發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)企業(yè)融資的情況，不難發(fā)現(xiàn)他們中的大多數(shù)都是上市公司。這樣能夠獲得更多的資金去運轉(zhuǎn)公司，為公司今后的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)也開始選擇上市來緩解自身的經(jīng)濟(jì)壓力。
5.投資基金
投資基金是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種新興渠道，它運用信托機制，采取共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險的原則，將分散的資金統(tǒng)一納入到一個由專門機構(gòu)運作的基金內(nèi)，進(jìn)而將這些資金進(jìn)行再投資獲得投資收益。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題
(一)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例較低
自有資金是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的基礎(chǔ)，是內(nèi)部融資的一種，即房地產(chǎn)企業(yè)將自身的留存收益和折舊轉(zhuǎn)化為投資，包括從稅后利潤提取的盈余公積金、資本公積金和未分配利潤。按照我國的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金必須達(dá)到35%，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例僅為21.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家行業(yè)最低標(biāo)準(zhǔn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率偏高，假若銀行緊縮銀根，這些高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)會出現(xiàn)資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的情況。
(二)房地產(chǎn)企業(yè)外部融資過于依賴銀行
由現(xiàn)今的發(fā)展情況可以看出，越來越多的公司開始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，房屋的銷售競爭也越來越嚴(yán)重，許多公司為了吸引顧客都紛紛降低購房的首付款，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部的融資非常困難。因此，房地產(chǎn)公司項目的運轉(zhuǎn)資金過多的依賴于銀行的貸款。沒有銀行雄厚的資金支持，房地產(chǎn)企業(yè)也不可能發(fā)展的這么快。然而，隨著房價的不斷上漲導(dǎo)致居民買不起房子，這時國家的宏觀調(diào)控政策就出臺了。銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款申請的審查變得嚴(yán)格起來，許多企業(yè)因此面臨著開不了工的危險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做大做強，就必須改掉依賴銀行的壞毛病，形成自己籌集資金的一套模式。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)債券融資比例不高
我們都知道，發(fā)行股票和債券是一種比較理想的融資方式，它可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得大額資金支持。但是，就我國企業(yè)上市要求來看，一直處于僧多粥少的局面，等待IPO的企業(yè)更是排起了長龍。因為上市審核周期較長、程序較為繁瑣、對企業(yè)經(jīng)營管理及業(yè)績要求較高，很多房地產(chǎn)企業(yè)只能望而卻步。例如，我國證券相關(guān)條例規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)上市的門檻之一是資產(chǎn)負(fù)債率必須低于70%，而我國房地產(chǎn)企業(yè)因大量資金來源不暢，負(fù)債率一般都在75%以上，造成了我國房地產(chǎn)企業(yè)在利用債券融資和股票市場融資的比例很低。
三、拓寬我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的對策
(一)完善企業(yè)自身融資條件
從多方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資難的主要原因之一是因為自身規(guī)模較小、體制不完善、資信較低、品牌效應(yīng)不強等因素。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要不斷改善經(jīng)營管理，降低自身經(jīng)營管理成本，靈活調(diào)整市場策略，提高企業(yè)整體效益，進(jìn)而增強自身吸收資金的能力。同時，企業(yè)自身還要以誠信換市場，提高自身資信度，憑借良好的企業(yè)信譽獲得銀行等出資方的信賴和支持。
(二)加快推進(jìn)多元化融資方式
縱觀整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，多元化的融資模式將是企業(yè)未來發(fā)展的必然選擇。想要解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題，一個重要的手段便是利用更加豐富的金融產(chǎn)品，并結(jié)合企業(yè)自身的實際情況進(jìn)行組合。
(三)完善房地產(chǎn)融資市場體系
良好的外部融資環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)來說非常重要。首先，國家相關(guān)部門要不斷地完善房地產(chǎn)融資市場體系，完善法律法規(guī)建設(shè);其次，強化政府在調(diào)控房地產(chǎn)金融的主導(dǎo)地位，有利于降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，避免行業(yè)泡沫產(chǎn)生;最后，國家也要時刻關(guān)注市場利率及價格走勢，進(jìn)而采取積極有效的調(diào)控措施，用“無形的手”來對整個市場進(jìn)行監(jiān)控，從而不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境，幫助更多的房地產(chǎn)企業(yè)走出融資難的困境。
四、結(jié)論
筆者通過列舉我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道并在此基礎(chǔ)上分析當(dāng)前融資現(xiàn)狀，指出房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得持續(xù)快速發(fā)展，必須要擺脫資金不足對自身發(fā)展的束縛，大力拓展融資渠道，這需要房地產(chǎn)企業(yè)自身和政府共同努力。
參考文獻(xiàn)：
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