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摘 要： 房地產(chǎn)行業(yè)是一個涉及面相當(dāng)廣的行業(yè)，需要各種建材制造業(yè)等其他行業(yè)的支持，除此之外，就是金融行業(yè)的支持，因為建筑行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，而且現(xiàn)代建筑行業(yè)中用戶一般會以房貸的方式購房，因此建筑行業(yè)的穩(wěn)定與否與金融行業(yè)的風(fēng)險投資十分不開的。本
房地產(chǎn)行業(yè)是一個涉及面相當(dāng)廣的行業(yè)，需要各種建材制造業(yè)等其他行業(yè)的支持，除此之外，就是金融行業(yè)的支持，因為建筑行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，而且現(xiàn)代建筑行業(yè)中用戶一般會以“房貸”的方式購房，因此建筑行業(yè)的穩(wěn)定與否與金融行業(yè)的風(fēng)險投資十分不開的。本文是一篇房地產(chǎn)論文范文，主要論述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動和金融風(fēng)范防范。
【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長時代，尤其是改革開放以后，作為經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展尤為迅速。之所以房地產(chǎn)行業(yè)能夠迅速崛起且長盛不衰，其實(shí)是與金融風(fēng)險投資有分不開的關(guān)系的。文章將探析一下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動和金融風(fēng)范防范的關(guān)系。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn),經(jīng)濟(jì),金融風(fēng)險,防范
房地產(chǎn)行業(yè)受市場影響比較嚴(yán)重以及金融行業(yè)競爭激烈等因素，導(dǎo)致雙方的合作并不是很堅定。如果房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)出現(xiàn)合作危機(jī)，那就將嚴(yán)重制約著我國國民經(jīng)濟(jì)總水平的增長和生產(chǎn)力的發(fā)展，金融行業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險、合理的投資房地產(chǎn)行業(yè)，對于推動我國國民經(jīng)濟(jì)總水平的快速發(fā)展具有重要意義。
一、我國房地產(chǎn)與金融行業(yè)合作中出現(xiàn)的問題
(一)房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款的過分依賴
房地產(chǎn)行業(yè)對資金的過分依賴源于建筑行業(yè)需要大量的建筑材料和支付高昂的人工費(fèi)，而且由于房地產(chǎn)開發(fā)商沒有足夠的資金支持，使得給房地產(chǎn)行業(yè)做風(fēng)險投資的商業(yè)銀行或者融資機(jī)構(gòu)承擔(dān)很大的風(fēng)險，如果商業(yè)銀行沒有足夠的其他收益做保障，這樣的風(fēng)險投資是十分不利于商業(yè)銀行自身健康發(fā)展的。據(jù)相關(guān)部門的官方有效數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近百分之六十的房地產(chǎn)開發(fā)從購置土地、規(guī)劃建設(shè)、買進(jìn)建筑材料等等都是來自于商業(yè)銀行的貸款。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)商還進(jìn)行多種形式的大量貸款以滿足建筑工程需要，在樓房建成之后，大部分買房業(yè)主還要以住房貸款的形式購置房屋，也就是說，在商業(yè)銀行收回成本和利息之前，房地產(chǎn)市場的大量資金都是來自于商業(yè)銀行的信貸，這就大大增大了商業(yè)銀行的投資風(fēng)險，在各個環(huán)節(jié)中都可能會出現(xiàn)意外狀況，例如開發(fā)的房產(chǎn)沒有買主、開發(fā)到一半形成爛尾樓等等。這些潛在的巨大風(fēng)險讓很多商業(yè)銀行望而卻步，在一定程度上也影響了我國住房的價格。
(二)消費(fèi)者的住房信貸也會出現(xiàn)違約現(xiàn)象
房地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠繁榮起來，主要是因為有市場需求，在房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步的時候，人們的消費(fèi)水平達(dá)不到有沒有足夠的信用來取得較大額度的貸款，現(xiàn)在不同了，買房分期付款成為一種時尚，在消費(fèi)者通過銀行信貸來滿足自身需求的時候也給銀行的信貸部門帶來了一定的金融風(fēng)險。前一段時間，國家銀聯(lián)公布了我國國有四大銀行的住房貸款平均信用水平，除了小部分逾期還款之外，還沒有出現(xiàn)其他較大的消費(fèi)者不守信用時間，因此，銀行還是比較支持消費(fèi)者房貸的，但是，從專業(yè)的風(fēng)險評估角度來看，由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)的快速崛起，商業(yè)銀行還沒有建立自足夠的信任制度來監(jiān)督進(jìn)行住房消費(fèi)貸款的用戶。這對于國外的很多投資銀行都是不允許的，在國內(nèi)只有大型的國有銀行在國家政策的引導(dǎo)下，合理合法的進(jìn)行住房貸款，以減小金融風(fēng)險。
(三)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的自身系統(tǒng)問題
盡管在房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險投資存在很大的風(fēng)險，但是由于巨大的風(fēng)險背后也存在巨大的利潤，因此很多商業(yè)銀行大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險貸款，并且存在一定拉攏的關(guān)系或者是幕后交易。在對其他行業(yè)的貸款上基本上不會簡化貸款手續(xù)、加大貸款額度等，在對房地產(chǎn)行業(yè)中，這種優(yōu)先對待的時間屢禁不止。與此同時，在很多房地產(chǎn)項目上會出現(xiàn)政府部門的過分干預(yù)，，例如政府擔(dān)保貸款或者是政府支持降息貸款等，這樣有政府支持的房地產(chǎn)貸款使得商業(yè)銀行過分樂觀，忽略背后隱藏的巨大風(fēng)險，僅僅以一紙憑證不做任何抵押就可以獲得巨額的貸款，這不是商業(yè)銀行的正規(guī)投資方式。
二、如何來規(guī)范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的具體措置
(一)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化
想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化首先要做的就是通過與正規(guī)證券機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，以現(xiàn)金的方式買入證券，通過一些列的運(yùn)轉(zhuǎn)和其他信用等級的考核，最后以證券的形式把相同價值的貸款提供給房地產(chǎn)開發(fā)商，自此之前，金融行業(yè)也根據(jù)自身情況進(jìn)行所有住房抵押貸款的匯集和重組。加快房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化進(jìn)程可以實(shí)現(xiàn)一舉多得的目的：首先，對于商業(yè)銀行來說最大的優(yōu)勢規(guī)避風(fēng)險，既保證了有足夠的收益，又能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險投資的零失誤;從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，進(jìn)行證券形式的商業(yè)金融貸款即可以升級自己的信用等級又能夠獲得足夠的資金來進(jìn)行開發(fā);對于消費(fèi)者，開發(fā)商用證券貸款進(jìn)行建設(shè)就不存在出現(xiàn)爛尾樓的情況，自己的利益才能有效的保障。總之，通過各方努力合作，盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)抵押貸款的證券化才是保障各方利益、規(guī)避金融風(fēng)險的必由之路。
(二)大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金
什么是信托投資基金呢?具體的來說就是把不同投資者的資金進(jìn)行有機(jī)的集合，實(shí)現(xiàn)合法集資，通過專業(yè)的風(fēng)險投資人員的合理運(yùn)作，收取一定的報酬的一種投資形式。也就是人們常說的投資信托。在房地產(chǎn)行業(yè)加快建立健全信托投資基金制度，助力解決房地產(chǎn)行業(yè)貸款額度大、資金運(yùn)轉(zhuǎn)不流暢等問題，另外還可以對商業(yè)銀行的風(fēng)險進(jìn)行一定分擔(dān)，可以有效的改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)的資金問題，這對于金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展都有很大的幫助，而且對于樹立良好的行業(yè)規(guī)范也起到了基礎(chǔ)性作用。
(三)不斷提高商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險管理水平
不管是什么部門或者組織，都一定會有自身的經(jīng)營方式和生存發(fā)展方式，都要有自己的科學(xué)的適宜自身可持續(xù)發(fā)展的倡議部署和制度規(guī)定。對于金融行業(yè)尤為重要，首先金融行業(yè)是一個國家的命脈，是一個國家國民生產(chǎn)水平的體現(xiàn)，因此，商業(yè)銀行不管在什么樣的投資機(jī)會面前，都必須保持冷靜的頭腦，以自身穩(wěn)定健康發(fā)展為基礎(chǔ)，不斷完善風(fēng)險投資機(jī)制，正確的判斷信息的價值，合理規(guī)避風(fēng)險提高管理水平嚴(yán)防違法亂紀(jì)現(xiàn)象。
三、加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的宏觀調(diào)控
宏觀調(diào)控是指政府部門在市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)混論的情況下進(jìn)行政策性的指導(dǎo)干預(yù)和資金救市等使市場經(jīng)濟(jì)恢復(fù)秩序的政治手段。作為政府部門，既要實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的監(jiān)管和控制，又要把經(jīng)濟(jì)增長放在首位，適當(dāng)?shù)墓膭顢U(kuò)大房地產(chǎn)的規(guī)模和進(jìn)行合理的金融投資干預(yù)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，市場經(jīng)濟(jì)本身是有缺陷的，首先就是盲目性，因為商人具有逐利性，在利潤面前大部分商人會選擇擴(kuò)大生產(chǎn)而不是考慮市場是否飽和，因此曾經(jīng)出現(xiàn)的資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)就是嚴(yán)重的教訓(xùn)。同樣，這樣的理論也可以應(yīng)用到如今的房地產(chǎn)行業(yè)中，截止到目前房價一直居高不下，從購房者的角度來看這確實(shí)不是什么好事，但是從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來看，樓房的高價需求就是財富，甚至有些開發(fā)商是白手起家，全部依靠商業(yè)銀行的投資貸款，樓房一棟接著一棟的建設(shè)，根本不考慮是否市場需求有沒有滿足。其次，就是具有壟斷性，盡管房地產(chǎn)開發(fā)需要刨除很大一部分成本費(fèi)，包括建筑材料、銀行的貸款本金和利息、建筑工人的工資等，但是這并不是房價居高不下的原因，最重要的原因還是開發(fā)商對利潤的過分追逐，有些四線縣城的房價已經(jīng)超過六千，經(jīng)過計算很多需要還房貸的業(yè)主需要還到將近五十歲，這與房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性不無關(guān)系。因此政府部門進(jìn)行宏觀調(diào)控，合理控制房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)是十分有必要的。 (一)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展
想要在全球經(jīng)濟(jì)一體化的競爭激烈保持國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，就需要保持國家支柱性產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)的騰飛是功不可沒的，很多國內(nèi)大型企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)行業(yè)，例如海爾集團(tuán)、泰山集團(tuán)等，因此國家對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直是十分支持的。但是，必須進(jìn)行合理的規(guī)劃，部署倡議是發(fā)展模式，決不能使得房地產(chǎn)行業(yè)“過熱”反而影響國民生產(chǎn)總值的提高。合理控制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有效方法就是在風(fēng)險投資上調(diào)整發(fā)展步伐，包括很多大公司在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在現(xiàn)階段的投資依然是國有投資銀行封風(fēng)險投資。
(二)針對性控制房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動
首先就是針對房地產(chǎn)行業(yè)的不平衡狀態(tài)進(jìn)行宏觀調(diào)控，因為對于房地產(chǎn)行業(yè)來說穩(wěn)定的狀態(tài)只是暫時的，市場穩(wěn)定就代表無利可圖了，這是房地產(chǎn)開發(fā)商們最不想看到的，他們會采用很多刺激消費(fèi)的方式重新引起市場的需求。但是，作為國家的主管部門，需要注意的就是處理好房地產(chǎn)行業(yè)的尖銳的供求矛盾問題，因此，就需要有一定的預(yù)見性，不能等到危機(jī)出現(xiàn)了、商業(yè)銀行已經(jīng)遭受了巨大損失才進(jìn)行宏觀控制。其次就是各種形式的投資公司進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)波動，隨著我國改革開放的步伐，國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)躍居世界第二位，很多大型企業(yè)也在紛紛瞄準(zhǔn)了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的這塊“肥肉”，另外就是各種風(fēng)投機(jī)構(gòu)的加入，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入了源源不斷的動力。作為國家主管部門應(yīng)該做的就是制定合理的金融政策，不能讓房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求的生產(chǎn)過剩局面。
(三)金融行業(yè)如何規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款新對策
從商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的角度來看，最應(yīng)該做的就是樹立房地產(chǎn)違約風(fēng)險投資的理念。隨著國際貿(mào)易的增大，我國商業(yè)銀行已經(jīng)具備同國外大型國際銀行接軌的經(jīng)營模式和管理體制，在風(fēng)險投資方面也學(xué)到很多經(jīng)驗。在國外已經(jīng)形成一套科學(xué)完善的房地產(chǎn)抵押貸款管理機(jī)制，我國專家也曾表示，這套理論機(jī)制只需要稍作調(diào)整就完全適合我國國情。這套機(jī)制主要是在金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部建設(shè)給出了現(xiàn)代化的建議和意見：一就是實(shí)現(xiàn)電子化信息系統(tǒng)的信用監(jiān)管模式，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確、快速、長久的檔案保存;二就是實(shí)現(xiàn)對抵押貸款的動態(tài)監(jiān)測，預(yù)見性的對有違約風(fēng)險的客戶進(jìn)行補(bǔ)救，消滅隱患于萌芽階段;三就是對抵押房產(chǎn)的合理評估，現(xiàn)階段我國的財產(chǎn)評估制度是有一定欠缺的，而且評估機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員水平比較低，評估受人為因素影響比較大，不具有說服力，這就需要有關(guān)部門的即時調(diào)整;四就是對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)項目做嚴(yán)格的審查和全程監(jiān)督，最大程度的規(guī)避風(fēng)險降低損失。
四、總結(jié)
不管從哪個方面來看，房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)階段作出的突出貢獻(xiàn)是不可磨滅的，直接影響到我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾次重大變革，不管是現(xiàn)在還是在將來，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱性型產(chǎn)業(yè)的地位不會改變。正是因為這個原因，正確處理好房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)投資的關(guān)系，才是維護(hù)兩個行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的重中之重。文章中既點(diǎn)出了雙方風(fēng)險投資合作中存在問題，而且也就具體問題給出了建設(shè)性的意見，也給出了政府宏觀調(diào)控的方向，對于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升具有重要意義。
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房地產(chǎn)論文發(fā)表期刊推薦《中國房地產(chǎn)金融》（月刊）1992年創(chuàng)刊，是由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會主辦的專業(yè)性學(xué)術(shù)經(jīng)濟(jì)期刊。是我國目前唯一一份經(jīng)國家新聞出版署批準(zhǔn)向國內(nèi)外公開發(fā)行的房地產(chǎn)金融專業(yè)期刊。本刊辦刊宗旨是：深入倡導(dǎo)和開展房地產(chǎn)金融理論研究與學(xué)術(shù)爭鳴，超前反映和探索住房制度改革與房地產(chǎn)金融發(fā)展中的重大政策性問題，為我國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)金融事業(yè)的健康發(fā)展服務(wù)。