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摘 要： 摘要:低碳經濟是一種減少溫室氣體排放的低能耗、高能效的經濟發(fā)展模式。在低碳經濟的大環(huán)境下，通過對房地產業(yè)的發(fā)展歷史的梳理以及對發(fā)展現(xiàn)狀的分析，總結現(xiàn)階段房地產行業(yè)中發(fā)展的成果及存在的問題，結合我國國情實際及發(fā)展綠色低碳的潮流，為房地產市場的
摘要:低碳經濟是一種減少溫室氣體排放的低能耗、高能效的經濟發(fā)展模式。在低碳經濟的大環(huán)境下，通過對房地產業(yè)的發(fā)展歷史的梳理以及對發(fā)展現(xiàn)狀的分析，總結現(xiàn)階段房地產行業(yè)中發(fā)展的成果及存在的問題，結合我國國情實際及發(fā)展綠色低碳的潮流，為房地產市場的發(fā)展趨勢提供建議。
關鍵詞:低碳經濟;發(fā)展模式;發(fā)展趨勢
低碳經濟，是以減少碳排放、減緩全球氣候變化、促進可持續(xù)發(fā)展為目標，依靠技術創(chuàng)新和政策推動，降低CO2等溫室氣體的排放，是一種低能耗、高能效的經濟模式。低碳經濟的關鍵問題實際上是能源結構和能源效率的問題，其核心是能源制度革命和技術革新，以盡量減少煤、石油等傳統(tǒng)高污染的石化能源消耗，提高太陽能、風能等清潔能源使用率，創(chuàng)立低能耗、低污染的生態(tài)經濟[1]。
現(xiàn)如今，在低碳經濟的大環(huán)境中，政府、企業(yè)、個人等都通過各自的努力減少能源消耗，減少溫室氣體的排放。從另一個方面來說，低碳經濟的大環(huán)境也為我國房地產企業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展時機和巨大的發(fā)展空間。
1.引言
房地產業(yè)是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，是指以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發(fā)、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業(yè)，屬于第三產業(yè)[2]。其經濟特性是通過土地的開發(fā)生產房屋，并以房屋作為商品在社會經濟活動中進行流通，來實現(xiàn)產業(yè)自身的經濟目的。
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隨著現(xiàn)在各地環(huán)境污染的逐漸加重，各界人們開始注重低碳經濟的發(fā)展，很多經濟方向的從業(yè)人員也開始做低碳經濟方向的學術研究，而低碳世界是可以接受這方面的論文，投稿這本期刊也是可以評職的，低碳世界期刊站在經濟視角，分析低碳產業(yè)發(fā)展趨勢，宣傳低碳發(fā)展經驗，您如果是評經濟方向的中高級職稱都可以投稿這本期刊，對您的評職可以起到較大的作用。
到目前為止，全球各國經濟學家對房地產經濟相關理論進行了大量的研究，取得了豐碩的成果。國外主要分析房地產市場的影響因素，建立指標體系，對房地產市場與經濟的發(fā)展研究以實證分析方法為主。國內對房地產經濟的研究開始相對較晚，早起的研究以定性分析為主，包括對房地產概念和理論以及房地產市場與經濟的關系的研究[3]。21世紀開始，國內嘗試用實證分析工具對影響房地產因素進行分析，并初步建立了反映房地產經濟的指標體系。
2.我國房地產發(fā)展及現(xiàn)狀分析
2.1發(fā)展歷程
中國房地產業(yè)，在建國初期到改革開放之前，由于受當時計劃經濟體制的牽制，發(fā)展一直停步不前，因此相關理論及房地產業(yè)的發(fā)展方面的研究也處于中斷狀態(tài)。直到改革開放以后到八十年代初，才逐漸成長，隨著經濟形勢的蓬勃發(fā)展，我國房地產業(yè)的發(fā)展才開始進入快車道。
我國房地產業(yè)的發(fā)展大致可以分為以下四個大的時期[4，5]:
(一)改革開放初期至1998年此時期是房地產邁向市場化的關鍵性一步，大致可分為三個小階段。
(1)啟動階段
此階段主要是從1980年至1991年，中國當時正處于計劃經濟向市場經濟轉變的過渡時期，計劃經濟仍然存在，市場經濟才剛開始萌芽。由于房地產市場的管理制度剛剛建立，政府對于房地產業(yè)的發(fā)展缺乏管理經驗。1980年4月2日，鄧小平同志發(fā)表了旨在解決全國住房困難問題的關于建筑業(yè)和房地產業(yè)的談話。這次談話實際上指明了住房制度向商品化改革的道路。此后，在1987年我國開始進行住房制度改革。(
2)快速發(fā)展階段
此階段主要是1992年至1993年。1992年由于社會主義經濟體制的建立，國民經濟呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢。隨著房屋可以自由買賣，加上中央的相關措施及法律條文以及國家經濟制度的改革，大批項目開工建造，導致房價飛速上漲。尤其1993年上半年，房地產業(yè)超高速發(fā)展，投資超常規(guī)，造成了通貨膨脹，嚴重影響到經濟的發(fā)展。
(3)調整階段
此階段是1994年至1997年。由于1993年上半年國民經濟的不正常發(fā)展，1993年下半年，國家開始實施調控政策協(xié)調宏觀經濟，其中房地產業(yè)是重點行業(yè)。經過整頓，房地產到年進入平穩(wěn)發(fā)展時期，發(fā)展速度放緩，雖然投資還在增長，但增速已大大下降。
(二)1998年至2003年的市場化改革時期
1998年，國務院頒布《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，標志著我國正式開始進行房地產市場化的改革。此后，國家又發(fā)布一系列政策并采取大量措施，其中一項重要的措施就是推動房地產市場化的改革。
經過幾年的調控，房地產業(yè)進入到一個全面發(fā)展時期，開始發(fā)生根本性的變化。這一階段，各金融機構相繼推行各種措施。1998年，建設銀行開始發(fā)放個人住房抵押貸款，全面實行購房按揭政策。1999年，中國銀行開展個人消費信貸業(yè)務，以擴大內需。同年，央行降低住房貸款利率，并延長貸款的期限。2002年，中國人民銀行調整住房公積金貸款利率，規(guī)定期限小于5年的貸款利率調整為3.6%，期限大于5年的貸款利率調整為4.05%。各種措施都促進了房地產市場的成長，也推動了宏觀經濟的發(fā)展。
(三)2003年至2005年的商品化時期
2003年之后，中國經濟高速發(fā)展，房地產越來越商品化，房產價格不斷上漲。為促進房地產行業(yè)與宏觀經濟的協(xié)調發(fā)展，2003年8月，國務院頒布了《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，指出了當時房地產業(yè)存在的問題，并從多個方面對地方政府及各部委等提出了全面調控的要求。這雖然是一個調控性的文件，但文件中將房地產市場的定位，從以經濟適用房為主轉為以普通商品房為主，導致了在實際執(zhí)行中，有房地產市場向完全市場化方向的發(fā)展趨勢，使得調控效果并未達到預期。
(四)2006年至今的政府與市場共同作用時期
2006年，中國進入了全面建設小康社會的時期，經濟形勢良好，房價大幅上升，導致普通民眾的住房剛需無法滿足，房地產業(yè)結構性出現(xiàn)失衡。國務院連續(xù)頒布“國八條”“國六條”，以期增加中低價位商品房的供應，調整房屋供應結構。
房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展一直受國家的高度重視。2007年，溫家寶總理訪問新加坡時的談話表明政府對于促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)度。此后，從政府陸續(xù)出臺了各種房地產調控政策，強化市場調控機制，完善房產市場的資源配置作用，并加強政府的宏觀調控，保障我國房地產市場的穩(wěn)定有序發(fā)展。
由以上可以看到，從房地產市場開始啟動以來，我國的房地產市場發(fā)展經歷了改革開放初期的過渡時期，市場化時期，商品化時期以及政府與市場共同作用時期。我國的房地產市場應該立足于我國國情及實際，在市場配置與政府宏觀調控共同作用下，從而實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
2.2發(fā)展現(xiàn)狀及問題分析
隨著經濟的持續(xù)好轉，我國房地產市場發(fā)展越來越繁榮。國家統(tǒng)計局數據顯示，2017年上半年全國商品住宅銷售面積為6.48億平方米，銷售金額為4.93萬億元，同比分別上升13.5%和17.9%[6]。但繁榮之后，土地價格的增長速度已經大大高于房屋價格上漲的速度，市場利潤下降、利潤率不高等問題逐步出現(xiàn)，“去庫存”階段依舊沒有結束，供給結構不合理、供給相對過剩，因此急需在目前供給側結構性改革的關鍵時期積極進行結構的調整，升級和發(fā)展模式的轉變[7]。在政府不斷頒布新的調控政策的大背景下，現(xiàn)有的盈利模式很難再給相關企業(yè)帶來豐厚且穩(wěn)定的利潤，因此房地產行業(yè)的發(fā)展依然存在著巨大的挑戰(zhàn)。
當前房地產發(fā)展過程中主要存在以下幾個問題:
(1)房價不斷出現(xiàn)增長
隨著我國城市化水平的不斷提高，城市人口大量增加，住房需求量不斷上升，住房量供不應求，導致房價不斷上漲。再加上部分投機者的推動，進一步推動了房價的增長。
(2)房地產市場自身存在的問題
隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，地產商開發(fā)的高端住房大量增加，但保障性住房存量較少，導致市場供需結構不合理，房產價格不斷增加。在房價不斷上漲的背景下，資金不斷流入房地產市場，由于致房地產市場管理不規(guī)范，從而出現(xiàn)各種糾紛，對國民經濟的健康發(fā)展產生不利影響。
(3)沒有完善的房地產金融體系
為了規(guī)范房地產行業(yè)的發(fā)展，在實際管理過程中，政府出臺了一系列的調控政策和規(guī)范。但受到各種因素的影響，我國房地產市場并沒有完善的金融體系支撐，從而會影響房地產市場發(fā)展。
3.低碳經濟下房地產業(yè)發(fā)展趨勢分析
在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，需要立足當下發(fā)展大潮，創(chuàng)新發(fā)展思路，結合房地產市場變化情況，制定長遠的發(fā)展倡議，引進更多專業(yè)人才，從而推動企業(yè)的良性發(fā)展。
3.1融入可持續(xù)發(fā)展理念
為了滿足當前房地產發(fā)展的需求，在房地產企業(yè)發(fā)展過程中，要不斷融入可持續(xù)發(fā)展的理念，進一步優(yōu)化資源配置，堅持綠色發(fā)展，不斷采用新型材料，進一步保證工程質量，提升建筑性能。同時要把房地產發(fā)展與可持續(xù)發(fā)展倡議相結合，堅持循環(huán)經濟的理念，提升資源的有效利用，創(chuàng)造更多的經濟效益。
為了順應日益激烈的市場競爭，房地產企業(yè)要依托自身資金、技術以及資源優(yōu)勢，加強內部控制，不斷引進先進的生產技術工藝，滿足當前房地產企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的要求。在進行房地產施工管理創(chuàng)新的過程中，應該重視企業(yè)的文化和品牌效應，在實施的過程中注意對高素質人才的培養(yǎng)。企業(yè)應該根據市場的變化，不斷更新高素質人才，尤其是管理階層的思想應該與時俱進。只有適應動態(tài)的市場變化，企業(yè)才會獲得更多的經濟和社會效益，在市場中所占的分量和開拓能力也會越來越大。房地產施工企業(yè)在執(zhí)行項目的過程中，必須提升自身的競爭力，以最好的狀態(tài)進行市場競爭。
3.2融入智能化、數字化的元素
隨著計算機信息技術的發(fā)展，極大地改變了當前社會生產方式。作為房地產企業(yè)，為了適應當前社會發(fā)展的要求，需要引進計算機智能化和數字化技術，加強內部管理，明確企業(yè)發(fā)展思路，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。同時房地產企業(yè)要建立完善的現(xiàn)代化信息管理系統(tǒng)，進一步提升企業(yè)日常管理的效率，優(yōu)化資源配置。
3.3融入美學思想
在房地產項目建設過程中，為了滿足當前人們多元化的需求，房地產企業(yè)要不斷提升自身施工技術，融入美學思想，不斷借鑒國內外先進的施工理念，從而賦予建筑更多的人文精神，滿足人們對精神文化的需求和審美需求。因此，為了進一步拓寬房地產開發(fā)市場，房地產企業(yè)需要做好審美調查工作，在保證建筑工程施工質量的前提下，不斷創(chuàng)造美的建筑，幫助企業(yè)發(fā)展樹立良好的外部形象，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。
3.4注重現(xiàn)代房地產的實用性
在進行當前房地產建設過程中，為了滿足當前房地產發(fā)展的需要，在實際發(fā)展過程中，房地產企業(yè)在追求建筑美的同時，要重視房地產開發(fā)項目的實用性，結合實際情況，樹立可持續(xù)發(fā)展的理念，對建筑結構進行優(yōu)化設計，保證建筑結構的穩(wěn)定性和安全性。另外，在房地產項目建造過程中，盲目地追求美觀造型，導致施工質量滿足不了設計標準，就會浪費大量的人力物力，出現(xiàn)資源的嚴重浪費。因此，在房地產項目開發(fā)過程中，房地產企業(yè)既要重視建筑的美觀性，又要重視建筑的實用性，從而創(chuàng)造更多的社會效益和經濟效益。
3.5不斷擴展房地產企業(yè)融資渠道
對于房地產企業(yè)而言，資金鏈對企業(yè)經營發(fā)展產生極為重要的影響。為了推動房地產市場經濟的發(fā)展，國內外市場出現(xiàn)新的變化和特點，再加上生產資料和勞動力成本不斷增加，作為房地產企業(yè)，需要不斷拓寬融資渠道，轉變經濟增長方式，促進企業(yè)轉型升級。并且隨著房地產市場正處在加速擴張期，蘊含巨大的消費能力，極大地推動了城市化進程，房地產市場規(guī)模不斷擴大，給當前房地產企業(yè)提供了重要的發(fā)展空間。在新的形勢下，隨著房地產經濟的發(fā)展，需要不斷引進先進的生產技術，推動科技創(chuàng)新，從而提升房地產企業(yè)的核心競爭力，在實際發(fā)展過程中，不斷開發(fā)新的技術和材料，提升企業(yè)的經濟效益，保證人們的生活質量。
4.結論
綜上所述，我國房地產市場發(fā)展過程中，經歷了改革開放初期的過渡時期，市場化時期，商品化時期以及政府與市場共同作用時期。我國房地產市場發(fā)展迅猛，為經濟發(fā)展做出了巨大的貢獻，但是也面臨著很多急待解決的問題。在我國政府宏觀調控的前提下，國家出臺了一系列政策，對房地產市場進行科學合理的引導，保證我國房地產市場朝著健康方向發(fā)展。通過分析房地產市場變化歷程和時代背景，結合當下發(fā)展綠色低碳的大環(huán)境，得出房地產市場在綠色低碳經濟背景下的發(fā)展趨勢，同時在房地產市場發(fā)展過程中，要嚴格遵守市場經濟的發(fā)展規(guī)律，要認清自身優(yōu)勢，制定長遠的發(fā)展倡議規(guī)劃，從而滿足當前房地產市場迅速發(fā)展的需要，提升自身的競爭力，為未來的發(fā)展打下良好的基礎，為房地產市場的發(fā)展提供更多的建議。