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摘 要： 論文摘要：賣合同歸于無效,所以羅建對房屋買賣合同標的物無處分權,但該物抵押已經取得房地產公司的認可,根據《合同法》第51條規定:無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效,那么房屋抵押借款合同仍然有效,
論文摘要：賣合同歸于無效,所以羅建對房屋買賣合同標的物無處分權,但該物抵押已經取得房地產公司的認可,根據《合同法》第51條規定:無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效,那么房屋抵押借款合同仍然有效,銀行對抵押物應當享有優先權。
案情
2006年6月,某房地產公司為解決資金困難,要求其職工以所購房屋取得市商業銀行抵押貸款,貸款由公司支配使用。隨后,職工羅建與房地產公司簽訂了房屋買賣合同,合同約定羅建向房地產公司支付房款10萬元。該合同簽訂后,羅建一直沒有交納房款,但雙方辦理了房屋過戶手續。7月,羅建以該房屋作抵押向市商業銀行借款10萬元,合同約定借款期限至2007年4月,如果羅建到期不能按時還款,則房地產公司應當承擔回購擔保責任,代羅建還清所欠之本息及有關費用。雙方到房管部門辦理了房屋抵押登記手續。之后,市商業銀行將10萬元以羅建名義劃到房地產公司賬戶。2007年4月,羅建無力還貸,而房地產公司囚經營繼續惡化也沒有履農田購擔保責任。市商業銀行遂起訴至人民法院,請求法院判令自己對抵押房屋享有優先受償權。
原告市商業銀行提出,羅建和房地產公司之間并沒有房屋買賣的真實意思表示,雙方實際上是以合法形式掩蓋非法目的,按照法律規定,雙方的房屋買賣合同不發生法律效力。市商業銀行與羅建、房地產公司簽訂的房屋抵押借款合司是從屬于房屋買賣合同的,因主合同無效,從合同也歸于無效。房地產公司和羅建惡意串通欺詐市商業銀行,對此房地產公司和羅建應當承擔過錯責任。房地產公司應返還市商業銀行的貸款本息,羅建對房地產公司的債務承擔連帶責任。
被告羅建和房地產公司提出,按照《民法通則》第55條的規定,既然房地產公司和羅建惡意串通欺詐市商業銀行,所以雙方的房屋買賣合同應屬無效。房屋抵押借款合同是房屋買賣合同的從合同,所以雙方的房屋抵押借款合同也屬無效,因此,幣商業銀行對抵押的房屋不享有優先受償權。
[法官點評]
《民法通則》第55條規定:“民事法律行為應當具備下列條件:(一)行為人具有相應的民事行為能力; (二) 意思表示真實;(三)不違反法律或者社會公共利益。”第58條規定: “下列民事行為無效:(一)無民事行為能力人實施的; (二) 限制民事行為能力人依法不能獨立實施的; (三)一方以欺詐、脅迫的為手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下所為的; (四) 惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的; (五)違反法律或者社會公共利益的;(六)經濟合同違反國家指令性計劃的; (七) 以合法形式掩蓋非法目的的。無效的民事行為,從行為開始起喪就沒有法律約束力。”
房地產公司和羅建對于房屋買賣沒有真實的意思表示,雙方只不過是以買賣的房屋來取得市商業銀行的貸款,雙方行為實為惡意串通, 以合法的房屋買賣形式來掩蓋非法的獲得銀瑯行貸款的目的。按照以上法律規定,房地產公司和李某惡意串通欺詐市商業銀行,所以雙方的的房屋買賣合同應屬無效。
《民法通則》第85條規定:“合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議。依法成立的合同,受法律保護。”第90條規定: “合法的借貸關系受法律保護。”主合同是指凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨立存在的合同,從合同是指必須以他種合同的存在為前提, 自身不能獨立存在的合同。從合同以主合同的存在為前提,王合同無效,從合同除法律另有規定或當事人另有約定者外也隨之無效;主合同變更或終止,從合同一般也隨之變更或終止。本案中,房屋買賣合同與房屋抵押借款合同存在著密切關系,但兩者不是主從關系,房屋抵押借款合同不受無效的房屋買賣合同的影響。 因為房屋買賣合同歸于無效,所以羅建對房屋買賣合同標的物無處分權,但該物抵押已經取得房地產公司的認可,根據《合同法》第51條規定:無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效,那么房屋抵押借款合同仍然有效,銀行對抵押物應當享有優先權。
《合同法》第54條規定:“下列合同,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷:(一) 因重大誤解訂立的;(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同,受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的,人民法院或者仲裁機構不得撤銷。”第55條規定: “有下列情形之一的,撤銷權消滅:(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權;(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權。”本案中,房地產公司和羅建惡意串通欺詐市商業銀行,使銀行因不知情而簽訂了房屋抵押合同,而合同是否有效取決于市商業銀行的意思表示。市商業銀行請求法院確認房屋抵押合同有效,以保護其對抵押房屋享有的優先受償權。因此,本案中房屋抵押合同應當有效。
因為房屋抵押借款合同有效,所以合同當事人羅建應當對到期不能償還的借款承擔返還責任。但是,羅建向市商業銀行貸款取得的款項實際均由房地產公司占有并使用,即房地產公司是實際的借款人,房地產公司犯有主要的過錯,故房地產公司應當是第一責任主體。而羅建僅僅是形式上的借款人,對借款應當承擔連帶責任。