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摘 要： 論文摘要：今年樓市降價潮在逐漸蔓延，這影響了海外資本市場對中國房地產市場的判斷。再加上人民幣貶值、美元轉為強勢、房企的存貨周轉速度減慢、美國QE的加速退出、融資成本的走高等多重因素加大了房企去海外融資的難度。中原地產首席分析師張大偉如是說。
論文摘要：“今年樓市降價潮在逐漸蔓延，這影響了海外資本市場對中國房地產市場的判斷。再加上人民幣貶值、美元轉為強勢、房企的存貨周轉速度減慢、美國QE的加速退出、融資成本的走高等多重因素加大了房企去海外融資的難度。”中原地產首席分析師張大偉如是說。
引言
今年以來，受房地產行業整體低迷影響，多家中小房企資金鏈斷裂危機加劇，甚至個別房企已經傳出破產噩耗。然而，在這一波資金鏈斷裂危機下，也有不少中小房企通過借殼、招股等方式成功登陸中國香港的資本市場，希望借助國際平臺“攬金”。據記者不完全統計，今年以來，已有陽光100、億達中國等10家中小房企敲定赴港上市事宜，其中8家已經通過借殼、招股等方式成功登陸港交所，而其余2家將在今年7月上旬掛牌交易。值得一提的是，雖然今年中小房企赴港上市動作較為密集，但受中國房地產行業整體處于下行周期影響，其估值普遍偏低，股票成交也并不活躍，多家房企上市首日股票價格跌破發行價。
中小房企扎堆赴港上市
據記者不完全統計，今年以來，已有10家中小房企通過借殼、發行新股等方式敲定赴港上市事宜，其中8家已經成功登陸港交所，包括陽光100、億達中國、大連海昌控股、深圳力高地產、深圳綠景集團、青島青建集團等;此外，眾安房產分拆商業部分欲上市的中國新城市和北京國瑞置業兩家房企也將于今年7月上旬在港交所掛牌交易。無獨有偶，據蘭德咨詢統計，2012年以來，已有多家中國內地房企通過招股形式進入中國香港資本市場，其中，2013年有7家。不過，多數都為中小房企。
《中國投資》雜志是由國家發展和改革委員會主管，中國國際工程咨詢公司、國家發展改革委投資研究所聯合主辦的綜合性月刊，是中國投資建設領域中唯一的中央級指導性大型刊物。自1985年創刊以來，《中國投資》以完整的投資理念覆蓋全社會各類投資主體的投融資活動，為投資者提供投資決策、建設實施、融資方式、體制改革、項目管理等專業信息。依靠得天獨厚的信息資源和強大的編輯、通聯網絡，把政策性與務實性結合起來，權威解析投資政策，全程追蹤重大項目，深切關注民間資本，激情演繹財富歷程。既具權威性，又具實用性，被國內外企業、各級政府、金融機構、科研單位、大專院校譽為“投資指南”、“建設顧問”。本刊曾用刊名：中國投資與建設;中國基本建設;基本建設工作通訊。中國知網收錄期刊。
“我們最初是想在A股上市的，籌劃多年仍未成功后，迫于資金壓力，最后轉戰H股，并迅速順利上市。”去年在中國香港上市的某房企高層向記者透露，雖然目前股票價格相對不高，但起碼打開了一個新的融資平臺。
值得注意的是，在這一波房企赴港上市潮中，主營業務為商業地產的房企較多，甚至不乏拆分商業資產上市者，其中，以方興地產拆分酒店資產金茂投資為首，其7月2日掛牌，融資33.9億港元。
據蘭德咨詢統計，在已通過招股登陸港交所的房企中，金茂投資融資規模最大。而據方興地產高層透露，方興2009年就在籌劃拆分酒店上市事宜，其倡議設計高于資金需求，是其實現“雙輪驅動”發展倡議的重要一環。不過，與金茂投資相比，眾安房產分拆商業資產的中國新城市的上市之路更為曲折。據記者了解，其原本定于6月27日與億達中國同一天敲鐘，但其因未獲足額認購而下調發行價，已延后至7月10日掛牌。
值得注意的是，這一波上市的中小房企估值較低，認購率也不高，即使作為國內房企中酒店資產最優者之一的金茂投資，其認購率也不高。
對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，恒大、龍湖等房企在中國香港上市之時，當時投資者看重的是這些房企的土地儲備情況，而2013年以來，投資者關注目光轉向了商業資產，但進入2014年后，即使房企商業資產故事講得好，也依然會受到全球資本對目前中國房地產市場投資持有謹慎態度的影響。
新上市房企市場表現不佳
多數房企融資難度明顯加大
事實上，目前新上市房企的市場表現確實不佳。掛牌首日，陽光100與海昌控股跌破發行價。
對此，多位業內人士均表示，這與國際投資者對中國內地房地產市場投資信心不足有關，這也將增加房企海外市場融資難度，尤其對這些在產品銷售、物業經營等方面能力不足的中小房企來說，能獲得多少或者能否獲得進一步的融資，“目前還很難說”。
以億達中國為例，有分析人士認為，公司高逾140%的負債率，是億達急于赴港上市融資的原因，但這種高負債率也可能阻礙其進一步融資的動作。
不過，相對于知名房企來說，融資難度則相對較小。據記者獲悉，金茂投資上市后，將尋求多元化的融資方式，以滿足其運營資本和資本支出需求，包括不限于內部資金、銀行貸款以及在國內和海外資本市場融資的各種方式。此外，為了支付上市前利息和運營資本需求，金茂投資上市后，還有大規模且成本相對較低的離岸銀團貸款融資安排。
盡管如此，據中原地產的監測數據顯示，大部分房企發行的美元優先票據債成本都已經上漲到7%以上，多數房企的融資難度明顯加大。
不過，宋延慶表示，登陸H股后，不管股價表現如何，這些中小房企可以通過發債等方式融資，這是A股上市房企目前不具備的優勢。