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摘 要： 論文摘要：雖然房地產(chǎn)業(yè)被越來越多的城市認定為重要的支柱產(chǎn)業(yè)和財政收入的重要來源,房地產(chǎn)行業(yè)的恢復發(fā)展也被納入了經(jīng)濟刺激計劃的考慮之中,但房地產(chǎn)所涉及的卻遠遠不是單純的經(jīng)濟問題和短期問題。 關鍵詞：通脹預期,資產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)價格,改善型需求 引言
論文摘要：雖然房地產(chǎn)業(yè)被越來越多的城市認定為重要的支柱產(chǎn)業(yè)和財政收入的重要來源,房地產(chǎn)行業(yè)的恢復發(fā)展也被納入了經(jīng)濟刺激計劃的考慮之中,但房地產(chǎn)所涉及的卻遠遠不是單純的經(jīng)濟問題和短期問題。
關鍵詞：通脹預期,資產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)價格,改善型需求
引言
高收入階層的投資性需求及由此誘發(fā)的“超買”現(xiàn)象,對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是一種干擾甚至破壞,應作為需求抑制政策的目標對象;對初次購房需求和改善型需求應制定“最優(yōu)惠”的支持政策。房價是當前資產(chǎn)價格上漲的領頭羊和資產(chǎn)泡沫形成的加速器。因此,控制房價是抑制資產(chǎn)泡沫的核心,是管理好通脹預期的關鍵。
對房地產(chǎn)市場進行必要的調整既是宏觀調控和改善民生的客觀要求,也是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的內在要求。應該將穩(wěn)定房價作為當前宏觀調控的中間目標和政策著力點。當前,宏觀調控面臨的主要矛盾是通脹壓力及與之相關的資產(chǎn)價格上漲風險。通脹壓力主要來自通脹預期,管理好通脹預期的關鍵是抑制房價快速上漲引發(fā)的恐慌性預期。
一、今年宏觀經(jīng)濟潛在的矛盾主要來自通貨膨脹預期
總體來看,我國經(jīng)濟已經(jīng)穩(wěn)定復蘇,世界主要經(jīng)濟體也已開始復蘇,預計2010年仍將繼續(xù)保持穩(wěn)定復蘇趨勢。從影響短期均衡的三大需求角度來看,雖然受經(jīng)濟刺激計劃完成情況的影響,固定資產(chǎn)投資增長速度將有所下降,居民消費在收入下降和刺激政策作用遞減背景下也將略有回落,但隨著世界經(jīng)濟的進一步復蘇,外貿(mào)出口將明顯恢復,由此帶動經(jīng)濟增長速度將略高于2009年水平,預計2010年經(jīng)濟增長速度將在9.5%左右。雖然世界經(jīng)濟二次探底和我國經(jīng)濟出現(xiàn)局部過熱的風險依然存在,但總體來看,我國經(jīng)濟穩(wěn)定恢復態(tài)勢已經(jīng)確立,宏觀經(jīng)濟潛在的矛盾和問題將有可能集中于價格穩(wěn)定和國際收支平衡方面。
從價格方面來看,2010年出現(xiàn)小幅上漲的可能性比較大,出現(xiàn)溫和通貨膨脹的可能性也不能排除。從國際經(jīng)驗來看,發(fā)達國家的通貨膨脹控制目標一般在2%左右,新興發(fā)展中國家的通貨膨脹控制目標大多在3%左右。從理論上來說,我國作為發(fā)展中和轉軌中國家,考慮到經(jīng)濟發(fā)展和體制轉軌對價格上升的影響,消費價格指數(shù)控制在3%~4%比較正常,可以不稱為通貨膨脹,當物價漲幅高于4%以上時可以認為出現(xiàn)了溫和的通貨膨脹。習慣了上世紀90年代中期以來高增長、低價格環(huán)境的消費者對價格上漲比較敏感,對通貨膨脹的承受能力較低。近期接近3%的價格上漲雖然不能認為是通貨膨脹,但卻可能造成一定程度的通貨膨脹預期,4%~5%的溫和通貨膨脹水平短期內難以接受。
從一定意義上可以說,2010年價格上漲和通貨膨脹態(tài)勢取決于貨幣信貸和國際資本流動、國際市場大宗商品價格走勢與輸入性因素,以及通貨膨脹預期。從理論上來說,為了“保增長”而過多投入的貨幣信貸將產(chǎn)生一定的需求拉動型通貨膨脹壓力;同時,伴隨世界經(jīng)濟復蘇出現(xiàn)的大宗商品價格上漲,從而對我國形成輸入性通貨膨脹壓力,但壓力不是很大。因而,如果沒有強烈的通貨膨脹預期,2010年我國消費價格指數(shù)將在2%~3%之間,出現(xiàn)溫和通貨膨脹的可能性不大。如果通貨膨脹預期比較強烈,則有可能反作用于價格水平,形成現(xiàn)實的通貨膨脹。因此,可以認為,2010年通貨膨脹壓力主要來通貨膨脹預期。
二、通貨膨脹預期主要來自資產(chǎn)價格變化即住宅價格上漲
總體來看,我國2010年通貨膨脹壓力主要不是來自實體經(jīng)濟的總供求缺口,也不完全來自貨幣信貸的過度供給和國際市場價格的變化,而是來自通貨膨脹預期,且主要是住宅價格上漲引發(fā)的恐慌性預期及其對貨幣信貸需求拉動性通貨膨脹壓力的放大對價格變化的反作用。
目前,我國的通貨膨脹預期主要來自:一是衣食類商品價格上漲所造成的適應性預期。適應性預期是2009年底及近期通貨膨脹預期形成的重要原因,未來將隨供給改善和新糧上市而逐步弱化。二是貨幣信貸過度供給所造成的理性預期。貨幣信貸因素是2003年以來通貨膨脹預期形成的主要因素。在現(xiàn)階段產(chǎn)能明顯過剩的情況下,貨幣信貸過度供給所造成的通貨膨脹預期并不足以造成明顯的通貨膨脹,且貨幣信貸過度供給是有限的,即使引發(fā)現(xiàn)實通貨膨脹也是可承受的溫和通貨膨脹。三是社會公眾對作為消費升級主要對象的重要商品價格大幅度上漲可能形成的恐慌性預期。
據(jù)此,管理通貨膨脹預期的關鍵是穩(wěn)定商品房價格,而穩(wěn)定商品房價格的關鍵則是穩(wěn)定處于領漲地位的一線城市商品房價格。因為一線城市起價格引領作用,其房價由真實供求和投機雙重因素決定,容易大起難以大落。投機因素決定了其大起的輕易性,而城市化和人口聚集方向所決定的真實供求因素則加大了其回落的難度。二三線城市住宅價格處于價格追隨者地位,其價格形成由真實供求、投機、預期及比價等因素共同決定,一定程度上受制于一線城市住宅價格走勢。因此,只要控制住一線城市住宅價格,就基本控制了全國住宅價格,也就基本穩(wěn)定了通貨膨脹預期。給行為,優(yōu)先滿足流動資金貸款等生產(chǎn)性需求,進一步提高住房建設和有效供給能力。
3、成本公開政策。住宅成本公開是國外管理城市住房價格的重要措施。為了控制房價虛高和住房開發(fā)企業(yè)的超額利潤,有必要借鑒國際經(jīng)驗,建立商品房成本公開制度,提高住宅價格結構的透明度。
(三)必要的結構性管制措施也是穩(wěn)定商品房價格的重要內容
政府對住宅市場的干預應該包括多個層次:一是直接提供作為準公共物品的保障性住房;二是作為管制物品的管制性住房;三是對作為商品提供的完全商品房提供一般性公共服務。其中,健全結構性管制是當前應該進一步加強的工作。結構性管制房是住宅需求分類管理的重要手段,要根據(jù)剛性需求、彈性需求和發(fā)展享受型需求的不同特點,對城市住宅區(qū)建設進行合理布局和結構優(yōu)化,在此基礎上,建立健全結構性管制制度
不僅如此,穩(wěn)定房價也是當前防范資產(chǎn)泡沫的核心。作為我國當前最主要的資產(chǎn)價格,房價是資產(chǎn)價格上漲的領頭羊。同時,作為危害性最大的資產(chǎn)價格,房價也是當前資產(chǎn)泡沫形成的催化劑甚至是加速器。雖然從理論上來說,資產(chǎn)價格是通貨膨脹壓力比較直接和合理釋放的渠道,但通貨膨脹壓力在資本市場和房地產(chǎn)市場之間的釋放效果存在較大差別。在現(xiàn)階段銀行貸款過快增長、股票價格相對低迷的情況下,讓股票價格指數(shù)呈現(xiàn)“慢牛”式上漲既是必要的,也是十分有利的。但商品房價格上漲尤其是過快上漲則不僅不必要,反而十分有害。通過股票市場釋放通貨膨脹壓力,在一定意義上可以形成良性循環(huán),而通過房地產(chǎn)市場釋放通貨膨脹壓力,則有可能形成惡性循環(huán)。因此,控制資產(chǎn)價格、防范資產(chǎn)泡沫、優(yōu)化資產(chǎn)配置結構的核心在于控制房價。
三、國內外經(jīng)濟復蘇進程加速為房地產(chǎn)市場調整創(chuàng)造了有利條件
2009年下半年以來,在房地產(chǎn)市場復蘇的同時,住宅價格過快上漲,并引發(fā)了一定的通貨膨脹預期甚至恐慌。當前的通貨膨脹預期與其說是貨幣信貸過度供給的結果,不如說是房地產(chǎn)價格過快上漲所直接誘發(fā)的恐慌性預期所致。為了穩(wěn)定通貨膨脹預期,國家近期出臺了一系列房地產(chǎn)價格調控措施。但考慮到在公共投資計劃基本完成后經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)增長對房地產(chǎn)拉動的依賴,國家對房地產(chǎn)市場的調整政策基本上處于左右為難的狀況,既希望房價穩(wěn)定或略有下降,又擔心房價過度下降影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進而影響經(jīng)濟復蘇進程。如果下一步住房價格不能得到有效的控制,繼續(xù)如一些房地產(chǎn)企業(yè)所預期的那樣快速上漲,將進一步加劇通貨膨脹預期,同樣不利于經(jīng)濟的穩(wěn)定復蘇。
客觀來看,政府公共投資是危機后經(jīng)濟復蘇的第一波推動力,在制造業(yè)受國際金融危機嚴重沖擊的情況下,原來增長速度排行榜第二位的房地產(chǎn)成為經(jīng)濟增長的第一大市場性推動力量和政府公共投資計劃完成后的第二波增長動力。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展并不意味著要保持房價的持續(xù)上升,房價持續(xù)上漲不僅對消費升級不利,對房地產(chǎn)行業(yè)自身的持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展也極為不利,并有可能影響長期經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。近年來,房價大幅度上漲除了真實需求推動和投機性需求助漲外,一個越來越重要的加速因素是房價快速上漲趨勢所形成的恐慌性預期。原本未來甚至下一代人的購房需求被迫提前兌現(xiàn),形成了強大的預防性超購和恐慌性搶購等超前性消費。
雖然房地產(chǎn)業(yè)被越來越多的城市認定為重要的支柱產(chǎn)業(yè)和財政收入的重要來源,房地產(chǎn)行業(yè)的恢復發(fā)展也被納入了經(jīng)濟刺激計劃的考慮之中,但房地產(chǎn)所涉及的卻遠遠不是單純的經(jīng)濟問題和短期問題。從我國城鄉(xiāng)居民消費發(fā)展趨勢來看,目前溫飽問題已經(jīng)基本解決,大部分居民正處于從衣食消費向住行消費需求的過渡進程中,改善型住房消費正在成為中等收入階層消費升級和提高生活質量的重要標志。如果房價持續(xù)過度上漲,將導致相當一部分中等收入階層改善住房的愿望難以實現(xiàn)、新進入工作崗位的80后、90后的住房問題難以解決,房價及住房問題將從經(jīng)濟問題發(fā)展成為社會問題,從短期的通貨膨脹壓力問題發(fā)展成為具有長期影響的社會穩(wěn)定問題。
在外需較快恢復的情況下,對房地產(chǎn)市場進行適當?shù)恼{控既是十分必要的,也是可行的。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條相對較長、關聯(lián)產(chǎn)業(yè)較多,房地產(chǎn)市場的扭曲不僅阻礙房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展道路,也直接影響關聯(lián)行業(yè)的健康發(fā)展。對房地產(chǎn)市場進行必要的調整,既是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的內在要求,也是推動經(jīng)濟結構調整和發(fā)展方式轉變的客觀需要。伴隨世界經(jīng)濟的持續(xù)復蘇,我國出口增長正在恢復之中,如果未來出口恢復形勢比較好,客觀上將降低房地產(chǎn)行業(yè)在推動經(jīng)濟復蘇中的地位。
四、從供求、管制和改革等方面多管齊下穩(wěn)定住宅價格
今年不僅需要把穩(wěn)定房價作為改善民生的措施,也應該作為宏觀調控和結構調整的重要任務。建議將房價作為當前宏觀調控的主要中間目標和重要政策著力點,通過穩(wěn)定房價來穩(wěn)定通脹預期、抑制資產(chǎn)泡沫。同時,應將穩(wěn)定商品房價格作為各級政府干預房地產(chǎn)市場的首要任務,從抑制投機需求、增加有效供給、建立健全政府管制和深化相關體制改革等方面入手,多管齊下進行必要調控。
(一)針對投機性購房的需求管理政策十分必要但遠遠不夠
現(xiàn)階段的購房需求比較復雜,需求管理要區(qū)別對待。年輕人初次購房需求和中老年人改善型需求具有一定剛性,不能抑制也難以抑制;外地人口流入、投靠兒女養(yǎng)老等遷移性需求具有一定彈性。需求抑制政策既不符合經(jīng)濟發(fā)展需求,也不符合和諧社會建設要求。高收入階層的投資性需求及由此誘發(fā)的以“超買”為特征的預防型需求,具有買漲不買落的投機性質,對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是一種干擾甚至破壞因素,應該作為需求抑制政策的目標對象。建議對初次購房需求和改善型需求制定“最優(yōu)惠”的支持政策,在公積金貸款、商業(yè)銀行貸款和房屋相關稅費等方面給予進一步優(yōu)惠和支持。
(二)供給管理政策比需求管理政策更加重要
供給管理政策是解決初次購房需求和改善型需求、改善民生的根本舉措,是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的根本途徑。供給管理政策要從土地管理、成本管理和生產(chǎn)企業(yè)支持等方面著手,努力提供有效供給。
1、土地管理政策。要按照城市化和人口遷移方向適當增加一線城市住宅建設用地。在實行最嚴格土地管理制度的基礎上,優(yōu)化土地管理制度,調整城市建設用地地區(qū)布局和用途結構。土地指標使用不能簡單按照行政區(qū)來分配和平衡,而要根據(jù)人口城市化的方向和規(guī)模進行必要的調整。
2、供給支持政策。要支持住房開發(fā)建設企業(yè)的健康發(fā)展。目前需要打壓的是房價而不是房地產(chǎn)開發(fā)建設企業(yè),不僅不能如此,還要進一步支持住房開發(fā)建設企業(yè)擴大生產(chǎn),增加住房供給,提升市場競爭力。要在打擊囤地、捂盤等行為的同時,支持住房開發(fā)建設企業(yè)的正常生產(chǎn)供