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摘 要： 摘要：結合上海第一八佰伴商城不停業更新改造的工程案例，闡述了在大型商業綜合體不停業升級改造施工中的難、特點及應對措施。同時對更新改造中的前期咨詢、核心技術、EPC總承包管理等進行總結，形成了大型商業綜合體不停業運營時功能更新改造的整套建造技術
摘要：結合上海第一八佰伴商城不停業更新改造的工程案例，闡述了在大型商業綜合體不停業升級改造施工中的難、特點及應對措施。同時對更新改造中的前期咨詢、核心技術、EPC總承包管理等進行總結，形成了大型商業綜合體不停業運營時功能更新改造的整套建造技術。
關鍵詞：商業綜合體;不停業更新改造;機電擴容技術;EPC總承包
隨著國民經濟的快速發展，城市更新的腳步越來越快，在經濟開發較早的地區，已經建有數量眾多的傳統大型商場，雖然地段和知名度較好，但商場的商務業態、內部裝修和機電設備容量已跟不上時代發展的需要和顧客的需求，在和近些年建造的新時代大型商場的市場競爭中略處于下風。因此，最好的方法是對既有商場進行整體性的功能升級改造。從業主的角度考慮，如果在不停業運營的情況下完成升級改造，將會減少改造期間的虧損，避免改造期間小業主的撤柜現象。
本文依托上海第一八佰伴商城不停業改造項目，介紹了一套完整的商業綜合體不停業升級改造建造技術，從工程難特點、前期咨詢、核心技術、總承包管理等多方面進行闡述，以期為今后的大型商場改造項目提供參考。
1工程概況
上海第一八佰伴商城位于上海浦東核心地區，占地20000m2，總建筑面積145000m2，由高99.9m的21層主樓以及10層商場裙房組成(圖1)。商場每個樓面面積近10000m2。
1.1建筑結構概況
本結構為鋼筋混凝土框架結構，柱距8.5m。裙房框架抗震等級為三級，剪力墻為二級;主樓框架及剪力墻抗震等級都為二級(圖2)。結構混凝土強度為C30～C50。結構柱的尺寸為(600×600)mm～(1200×1200)mm。
1.2機電安裝概況
系統改造范圍包括空調系統、防排煙系統、給水及排水系統、電氣系統，消防系統，機電綜合布線系統、廣播系統、樓宇設備自控(BA)系統、安防系統、消防報警系統和機房系統。電氣系統、暖通系統、消防系統改造要求分別見表1～表3。
1.3室內裝飾概況
室內裝飾的范圍主要包括：1～8層營業場所及后方區域裝修，9～10層公共場所裝修，地下1層食品城、消控中心、信息機房裝修，地下車庫裝修，自動扶梯裝飾設計。1～8層裝修地面主要以人造石和地磚為主，頂面以雙層石膏板吊頂為主;首層店招以鍍鈦不銹鋼、藝術玻璃、白色人造石為主，其余樓層店招均為輕質不燃板基層和防火板飾面;后勤區均為簡約裝修，地磚和乳膠漆;B1層、B2層均為簡單裝修，地坪漆、墻地磚和乳膠漆。
此外還新增了盥洗室、母嬰休息室、跨品牌公共試衣間。2、3、4層中庭公共空間被整體打通;置換出近千平方米經營面積，將原先的1700個餐飲座位增加到2500個;商場零售比例從原先的75%降低到70%，餐飲娛樂、服務休閑等設施的比例從25%增加至30%。
1.4外立面概況
外立面改造旨在維持原有主要標志性的建筑形象和風格，對老舊立面更新，強化沿街商業氛圍，提升商業界面品質，打造上海城市形象更新和提升市民休閑體驗的新地標。主要的改造內容為：將原瓷磚外飾面改為龍骨石材幕墻(圖3)。
1.5室外總體概況
室外整體翻新場地，整合流線，強化商業入口，設計雕塑結合原通風口優化種植景觀，增加休閑坐凳，使廣場更具舒適性，同時提升城市形象(圖4)。
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2工程難、特點及應對措施
2.1防火要求控制嚴格
對于采用不停業施工的商場而言，一旦出現火情，將會對商場造成巨大的經濟損失，同時商場顧客人流較大，后果不堪設想[1-2]。因此可以采取以下措施：
1)施工區域設置現場施工監控，由專人進行全天候監控，同時現場消防廣播監控，現場一旦出現消防隱患立即通過廣播系統進行通告。
2)外墻腳手架內設置噴霧系統，控制揚塵;設置噴淋系統增強整體施工的消防能力，避免火災發生。
3)裝修施工期間，施工區與公共部位走道(扶梯、直梯前室)采用石膏板墻+防火卷簾布進行隔離，滿足隔斷3h耐火極限(圖5)。
4)裝飾施工或拆除施工作業旁必須配備移動式滅火裝置，樓層其余部位嚴格按照消防要求配備滅火器。
5)現場裝修施工多為螺栓等機械連接。凡需大量進行動火作業的工作(如龍骨加工)均在外借加工區進行。
6)原有建筑裝飾層拆除禁止使用氧氣乙炔，減少使用砂輪切割，提倡采用液壓破碎施工機械。
7)保證商場原有消防樓梯以及自動扶梯暢通，同時保證在施工時1層有合理的消防路線。
2.2施工場地狹小，場地布置難度大
大型商場綜合體一般地處繁華區域，施工用場地極其狹小。對于材料堆放、材料加工、施工垃圾處理等場地，都有極高要求。
因此材料可以由垂直、水平運輸工具運至操作面，不得堆放在臨時堆場內，同時材料堆場側面用臨時圍擋圍起來，側面可采用廣告布(圖6)裝修、設備等大宗材料加工及堆場建議放至外加工基地，減小現場材料堆場壓力，避免因材料加工帶來的噪聲污染。
對于拆除建筑垃圾要做到當天拆除，當天晚上轉運出工地，減少現場臨時用地的占用時間;所有材料到場時間必須嚴格依施工進度計劃，確保到場材料當天消化完，不堆積現場，不占用場地。
2.3施工隔離要求高
由于本工程采用不停業施工的模式，為了保證施工不影響商場的正常營業，必須將施工區域與非施工區域進行隔離且需要對顧客人流以及施工人流進行引導。
對于施工區域與非施工區域的隔離而言，客梯部位采用石膏板墻+防火卷簾+廣告板進行隔離;垂直客梯應用石膏板+龍骨+內襯防火、隔聲材料進行封閉;自動扶梯四周則利用石膏板墻+防火卷簾+外襯廣告板來隔離。同時將施工人員通道與顧客通道進行隔離，保證施工人員進出場不影響商場營業及運營管理。施工人員在現場集散地集結，有組織地通過安全通道進入施工區域，再由人貨梯進入施工樓層，施工樓層商場自動扶梯全部停止使用。商場可以保留2個顧客入口，保留1個施工人員入口，以進行施工人員及顧客人流分離。
2.4文明施工要求高
不停業改造施工過程中需要保證整個商場良好的衛生、安全、文明以及視覺效果。因此建議采取以下幾點措施：
1)拆除工作僅限于在商場運營結束后;室內原有地坪建筑面層鑿除采用氣鏟(風鏟)，禁止采用會產生巨大噪聲的風鎬或鏟子破碎。
2)實現施工作業層正壓通風、負壓換氣、循環空間氣流來改善作業面空氣質量。
3)原有裝飾層鑿除后，建筑垃圾采用集裝箱化歸堆、運輸，禁止建筑垃圾外露、隨意堆放。
4)現場按規定設置文明施工標示牌，并確保施工現場整潔有序，杜絕投訴及處罰現象的發生。
5)對施工人員進行統一管理，印制統一的出入證件，確保出入的每一個人員均持證進出工地，在主要通道及進出口處設置安全監控攝像頭，進行全天候不間斷實時監控，采用高科技信息技術手段確保工地安全。
3項目前期咨詢
項目管理咨詢服務是向工程施工階段之前的延伸，對于商業綜合體不停業改造工程而言，由于涉及到多個專業，建議委托專業的項目管理公司進行項目實施總體策劃、前期審批手續辦理、設計管理、專項管理方案的制訂和施工階段的協調等具體管理工作。通過專業化的管理，在前期階段就對項目進行切實可行的策劃，協調相關管理部門，提前進行技術準備，保障項目的快速順利推進。
3.1審批管理
針對商業綜合體不停業改造工程中紛繁復雜的審批手續，通過專業的項目管理公司辦理各類征詢手續、工程設計和施工審批手續，并通過消防局審圖取得施工許可證，同時對施工消防和環境評估進行專業的報審。
前期證照辦理包括項目立項、報建手續，建設工程規劃許可證，開工前安質監手續，施工許可證。同時，依靠項目管理公司進行配套工程的申請，與配套單位的溝通、協調及相關手續的辦理。
3.2投資控制
依靠項目管理公司，協同投資監理單位審核設計-施工承包商提交的設計概算及總包單位提交的施工圖預算和編制項目建設工程資金使用總計劃和分階段(年度、季度、月度)使用計劃，同時對設計-施工承包商提出的進度款付款申請附件中資料的真實性、合規性進行審查，并提出支付意見，可以有效地對投資進行合理的控制。
同時，項目管理公司通過參與工程設計變更及施工變更的計量與計價的談判，組織對工程量的計量和確認工作，提出計價原則的初步意見;通過組織工程現場的簽證工作，對不同技術方案進行經濟分析和比較，提出最優性價比的建議;另外，管理公司協助投資監理進行實際投資與計劃投資的比較分析，組織與投資控制相關的其他咨詢服務，提出投資控制的合理化建議。
4核心技術應用
4.1既有外幕墻體系原位更換改造技術
既有外幕墻體系原位更換施工的工序為：前期準備→腳手架搭設→進場測量、放線→局部面板拆除→后置埋件放置→材料及相關性能檢測→材料加工→幕墻骨架安裝→中間驗收→幕墻面板安裝→打膠、修邊→幕墻清洗→竣工驗收。
為了避免在腳手架幕墻施工過程中，石材面板安裝時對應拉結點部位的石材受其影響無法安裝，導致后期待腳手架拆除時跟隨其進度從上而下像補洞一樣安裝，產生安全隱患，建議在安裝石材的過程中同步替換拉結點(圖7、圖8)。圖7現場安裝后置埋件圖8石材幕墻龍骨安裝
4.2機電管道設備更換和擴容改造技術
4.2.1機電管道設備改造原則
施工方需針對不滿足現行設計及驗收規范的機電系統進行改造。通過前期檢測，明確機電系統需改造的范圍，哪些管線需要拆除，哪些管線暫時保留。同時根據業主方的業態需求進行系統調整，來提升商場的智能化等級。
4.2.2各管道設備更換和擴容技術
1)送風管更換。現有的空調風管無論從外觀觀感質量上還是從施工工藝上來說，是可以再利用的。對于小管徑的風管，采取先拆不裝，整體大風管施工完畢后再利用;對于大管徑風管采取法蘭處整體切割的方式，加速可利用風管的拆卸。在新圖紙和新裝修標高的要求下，施工中經常遇到管線碰撞的問題(圖9)，由于風管體積和布局等的特性，修改風管路線往往是牽一發而動全局，所以處理好舊風管也是困難不斷。解決方法為：首先對空調風管、消防風管、消防水管進行綜合深化，然后根據深化圖紙，進行現場測量，提前修改路徑，在保障技術指標的條件下，進行合理的避讓和修改。
2)排水管更換。對于商業綜合體不停業改造施工而言，正常的施工工序是無法實現排水管的更換的。因此需要采用透氣管和排水管之間交替更換的方式，解決困難(圖10)。
①在原主立管附近拆除透氣管，敷設1路新立管，并每層設置三通。立管在完工后，封閉各層三通，完成通水通球試驗。夜間與上部排水管連接。
②拆除原排水立管，原位置安裝新透氣管與上部透氣管接駁。
③各層舊水平排水管于施工前在舊立管三通處斷開，舊立管三通口嚴密封閉。所有樓層改造完畢后，舊立管根據現場條件拆除或者由裝飾封閉。
④各階段樓層水平排水管在施工完成后，打開新立管的三通并接入。
3)原配電箱擴容處理。原配電箱擴容的處理是在出線銅排上單獨敷設1路電纜，同時增加一個雙立人新配電箱。在配電箱內加入接觸器和熱繼電器，調整內部線路，保證商鋪的用電安全及其動力設備能夠安全運行。
4.3內部裝修更新改造技術
4.3.1綠色拆除
為了保證拆除工作的順利進行，不讓先拆除的垃圾對后續拆除產生影響，整個拆除工作遵循以下順序：吊頂、墻面機電末端點位拆除(燈具、風口、噴淋、潔具等)→吊頂裝修飾面拆除→吊頂內裝修基層龍骨拆除→吊頂內安裝管線拆除→隔墻飾面板拆除→隔墻(含內附管線)及墻基層拆除→地面拆除。