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摘 要： 摘要：房地產行業的高回報率受到了各投資主體的青睞，將房地產作為了資產擴容和收益提升的重要支點。本文就投資性房地產評估的相關規定進行了解讀，并結合投資性房地產評估的經驗，對采用市場法和收益法進行投資性房地產評估中所存在的問題進行分析。在價值
摘要：房地產行業的高回報率受到了各投資主體的青睞，將房地產作為了資產擴容和收益提升的重要支點。本文就投資性房地產評估的相關規定進行了解讀，并結合投資性房地產評估的經驗，對采用市場法和收益法進行投資性房地產評估中所存在的問題進行分析。在價值評估的過程中，應通過對評估方法的合理選擇及對評估結果進行科學的檢驗，進而提高對投資性房地產評估方法的合理性和準確性。
關鍵詞：投資性房地產;評估;問題;優化
經濟社會的發展進程中，房地產產業的持續繁榮帶動了經濟的高速增長。相關資料顯示，房地產對于經濟增長的貢獻率一直處在高位，在2019年更是達到了.8.2%。在2019年下半年雖有小幅的回落，但以規模市場的龐大，其對經濟增長的貢獻仍不可小覷。在我國房地產發展的過程中，部分企業開始涉足其中，將房地產作為一種企業發展的長期投資策略來展開，這不僅為企業的發展提供的堅實的保障，房地產市場的火爆也使得這一投資方式成為企業資產擴容的重要增長點之一。面對這一發展現實，國家專門針對投資性房地產及其評估工作出臺了相關的指導意見[1]。當前，對投資性房地產評估的方法主要有市場法和收益法，但在總體的實行過程出現了部分問題。本文將從投資性房地產評估的維度，就其中的問題和對策進行探索。
1投資性房地產評估的相關規定
我國將企業為獲得更多資金和資本而開發的房地產投資性房地產。我國對于投資性房地產的評估主要采用兩種方式，即投資法和收益法。市場法的評估是將投資性房地產作為同類型的房產從建筑質量、建筑位置、建筑空間及租期幾個維度進行分析。市場法的評估過程，也可視為將投資性房地產放到市場環境中進行價值評估的過程，評估過程中會對其中相關的市場因素進行考慮，進而提升市場法評估的科學性和合理性。市場法實施中的一個關鍵就是要確保形似案例的可比性。案例與案例之間的可比性越高，評估的質量也就越可靠。最終形成的評估報告所反映的該投資性房地產現實價格具有較高的參考價值[2]。
收益法對投資性房地產的評估與市場法在評估模式及評估重點上有著較大的差異，其主要是對投資性房地產的租金收益及其相關的價值的匹配度進行分析。在評估的過程中，需要明確該投資性房地產在凈收益及收益期限的情況，而后按照一定的折算率對于該投資性房地產進行折現，并根據統一的標準生成評估報告。收益法在對投資性房地產評估時需要注意，只有選擇能夠較為合理地反映出評估基準日類似地區與投資性房地產相類似的同類型房地產平均水平的折現率，才能夠較好地保障投資性房產使用收益法評估時的準確性[3]。
2投資性房地產在評估中所存在的問題
2.1市場法
在采用市場法對投資性房地產進行評估的過程中，其主要的問題集中在評估的前期需要對同類型的房地產交易案例進行規�；氖占蕴岣咄顿Y性房地產評估時的可比性。只有這樣才能保障投資性房地產被合理地估值。這一評估方式雖在理論上相對直白，但在實踐操作中卻有著多重的阻礙。首先，我國幅員遼闊且區域經濟發展極不均衡，這就導致在案例的收集過程中的總量會受到一定的限制。同時，采用市場法對投資性房地產進行評估的過程中，也容易受到時間因素的影響，部分地區的房價波多較大會對區域房地產的價值定性產生一定的影響。再次，就投資性房產本身而言，即使處于同一位置，但在建筑結構、質量、功能、風格等方面的影響，其房產的整體價值也是不盡相同的。
2.2收益法
收益法在一定程度上可視為圍繞著投資性房地產的收益而展開的評估活動。在這一方法的運用當中，其核心便是對投資性房地產的收益期限、凈收益及折現率上的確定，從而根據這三個維度的評定最終實現對投資性房地產價值的評估。在采用收益法對投資性房地產進行評估的過程中收益期限、凈收益及折現率的確定上卻有著一定的難度。首先，在收益期限的確定過程中，需要評估人員對于該房產的現有使用年限及租約條款進行信息的收集。其次，在凈收益的確定過程中，需要結合投資性房產的環境做出判斷。這兩者極易受到主觀因素的影響而導致數據價值出現偏差。同時，在折現率的確定中，對不同時間點的選取上也會有較大的差別，一方面容易受到市場大幅上漲或回落的影響，一方面容易在選取的過程中受到評估人員等因素的影響[4]。
3投資性房地產評估的優化策略
在投資性房地產評估工作的開展過程中，需公平、公正、合法、合規地對投資性房地產評估工作予以推動，同時要基于不同的評估方法的優越點進行合理的發揮或規避，進而保證價值評估的科學性和合理性。在對投資性房地產評估工作的優化中，可采用優選評估方法及對不同評估方法進行檢驗的方式來進行。一般而言，在投資性房地產評估中若作為單項評估資產且總量不超過5個，建議采用市場法對其展開評估。若被評估的投資性房地產不能滿足上述條件，則建議采用收益法來進行。在評估工作結束前，為保障評估的質量，需對評估的結果進行內部的審計，最大限度地保證所出具的評估報告在合理性和真實性層面上的最大化。也可以實現對兩種評估方式的相互驗證，以提升評估報告的準確性。
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4結論
房地產是我國經濟發展的一種重要支柱，同時也是關系到國家民生的重要基礎工程。房地產市場的高回報率，成為了眾多投資主體進入這一市場的重要成因。在這一背景下，大量的投資性房地產開始出現并流通在市場當中。房地產產業的良性發展對我國經濟發展具有著舉足輕重的地位。在其良性的發展過程中，投資性房地產的價值將伴隨著總量的增長和二級市場的全面盤活而越發地重要。因此，應充分重視投資性房地產的評估工作，并在這一過程中，通過方法的優選和結果的檢驗，來保障投資性房產評估的參考價值。這將對于房地產產業的持續繁榮具有著重要的意義。——論文作者：康新貴