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摘 要： 摘要：隨著國家不動產(chǎn)登記管理政策的實施，相關(guān)機構(gòu)已經(jīng)建起與之相匹配的不動產(chǎn)管理控制模式，也在積極開展相應(yīng)的不動產(chǎn)登記管理工作。本文從動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查的基本情況出發(fā)，全面分析和說明了不動產(chǎn)測繪和地籍調(diào)查的實際情況，為提高房地產(chǎn)測繪地籍測量水平，
摘要：隨著國家不動產(chǎn)登記管理政策的實施，相關(guān)機構(gòu)已經(jīng)建起與之相匹配的不動產(chǎn)管理控制模式，也在積極開展相應(yīng)的不動產(chǎn)登記管理工作。本文從動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查的基本情況出發(fā)，全面分析和說明了不動產(chǎn)測繪和地籍調(diào)查的實際情況，為提高房地產(chǎn)測繪地籍測量水平，為測繪地籍測量提供價值參考。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);權(quán)籍;測繪
1不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查綜述
在進行不動產(chǎn)地籍調(diào)查工作中，要通過房地產(chǎn)調(diào)查，明確房地產(chǎn)的面積、用途和邊界，形成房地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，確保房地產(chǎn)登記，為發(fā)證提供價值參考。在房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的過程中，擁有房地產(chǎn)單位的設(shè)立、測量、權(quán)屬調(diào)查等諸多調(diào)查工作。在不動產(chǎn)調(diào)查中，工作人員可以借助實地調(diào)查法或內(nèi)外部核實的方法，進一步明確房地產(chǎn)的權(quán)屬和邊界。測量不動產(chǎn)的方法眾多，具體調(diào)查工作中，需要全面考慮房地產(chǎn)的基本情況、用途和實際需要，再結(jié)合房地產(chǎn)的類型和位置選擇適合的調(diào)查方法，確保不動產(chǎn)調(diào)查測量工作的有序開展。在不動產(chǎn)調(diào)查過程中，由于建設(shè)用地用途不同，應(yīng)采取與之相匹配的調(diào)查方法。通常情況下，在城鎮(zhèn)、村莊和一些分散、獨立的區(qū)域進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時，可以采用解析法進行界址坐標測量，同時精準計算土地利用面積，同時正確測量不動產(chǎn)邊長，最后通過集合要素來有效測量不動產(chǎn)面積，進而精準調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)籍。
2不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的技術(shù)方法
房地產(chǎn)測繪中使用的測繪技術(shù)有很多種。根據(jù)房地產(chǎn)的不同，相應(yīng)的方法主要有以下幾種：一是應(yīng)用廣泛、以數(shù)字技術(shù)為主的數(shù)字化辦公掃描技術(shù);二是野外測量技術(shù)，這項技術(shù)是一項重要的測量技術(shù)，主要以遙感技術(shù)和全站儀為主要設(shè)備的測量技術(shù)，遙感技術(shù)主要用于房地產(chǎn)測繪工作，需要綜合多種測繪技術(shù)，可以整合圖像信息，分析不同區(qū)域的測繪成果，進而提高房地產(chǎn)測繪權(quán)屬。
3不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪存在的問題
3.1工作效率低，操作過程不規(guī)范
在開展不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪工作時，不動產(chǎn)權(quán)籍的登記管理與不動產(chǎn)的測繪工作被一分為二，分別由兩個不同的部門負責(zé)，無形中給后期數(shù)據(jù)整合帶來諸多困擾。在這一過程中，不動產(chǎn)權(quán)籍與測繪數(shù)據(jù)無法融合到一起，不僅制約了工作進程，使工作效率大幅降低，而且也影響了最終數(shù)據(jù)的精度。這種分離式管理，極易造成影像、圖片資料的丟失或者不易于查找，僅僅憑借幾個工作人員的能力，無法完成龐大的數(shù)據(jù)整合過程，而工作人員為了加快整合速度往往不按流程辦事，不按規(guī)范操作，使數(shù)據(jù)整合過程流于形式，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與測繪工作也失去現(xiàn)實意義。
3.2測繪水平良莠不齊
不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪需要具有測繪資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)來完成，但是由于這項工作起步時間較晚，一些測繪機構(gòu)即便具備測繪資質(zhì)，資質(zhì)等級也相對較低、實測案例較少、測繪經(jīng)驗不足，導(dǎo)致測繪結(jié)果出入較大，沒有一個準確的參考值。而不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪包括不動產(chǎn)測繪與宗地測繪兩項內(nèi)容，部分測繪機構(gòu)只具備其中一項資質(zhì)，在開展綜合測繪業(yè)務(wù)時，無法針對性的對兩項工作同時進行測繪，這就導(dǎo)致測繪機構(gòu)的測繪能力和水平受限，無法完成整體測繪工作，給不動產(chǎn)權(quán)登記工作帶來諸多負面影響。
3.3測繪成本負擔(dān)
對不動產(chǎn)權(quán)所有人來說，調(diào)查測繪費用是一筆不小的支出，無形當(dāng)中給產(chǎn)權(quán)所有人造成了經(jīng)濟負擔(dān)。比如對于一些偏遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，目前，尚未形成完整的不動產(chǎn)權(quán)調(diào)查成果圖樣，但是對于產(chǎn)權(quán)所有人來說，在進行不動產(chǎn)權(quán)登記時，必須經(jīng)過實地調(diào)查測繪才能確定精確的數(shù)據(jù)，而這一過程需要借助于測繪機構(gòu)，同時，產(chǎn)權(quán)所有人必須繳納一定數(shù)額的測繪費用，否則無法進行不動產(chǎn)權(quán)登記，這就使得不動產(chǎn)權(quán)所有人增加了額外投入，承擔(dān)了一定的經(jīng)濟風(fēng)險。
3.4許多參考標準增加了實施的難度
不動產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測繪內(nèi)容主要包括不動產(chǎn)單元信息以及宗地、宗海等信息。但是，目前，國家相關(guān)管理部門出臺的政策標準名目眾多，國土資源部門、房地產(chǎn)部門、林業(yè)部門所制訂的標準口徑各不相同，工作人員在開展不動產(chǎn)權(quán)籍清查時，面對內(nèi)容多樣的標準條款一頭霧水，無法確定最終選用的標準，這就給調(diào)查測繪工作帶來較大難度。調(diào)查測繪所使用的測儀器，供貨來源與渠道各不相同，精度也有所差異，工作人員在實際測量中也得出各種不同的數(shù)據(jù)，在進行信息登記時，無法保證信息的準確性。針對這種局面，有關(guān)部門也推行了一體化的調(diào)查測繪方式，希望通過一家權(quán)威機構(gòu)來完成清查工作，但是在實際運作過程中，由于工作壓力與工作量的關(guān)系，調(diào)查測繪工作依然被劃分為多個部分，由多家測繪調(diào)查機構(gòu)共同完成，這些機構(gòu)采用的測量儀器不同，數(shù)據(jù)庫中存儲的源數(shù)據(jù)也具有較大的差異，如果將這些數(shù)據(jù)有機整合對工作人員來說，必將是一個巨大的工作量，而且最終得出的結(jié)論也未必準確。
4新形勢下進行不動產(chǎn)測繪工作的實踐
4.1調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)所屬準備工作
在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查中，要嚴格按照選定的技術(shù)方案流程進行，以促進調(diào)查工作的順利進行。一是要提前做好準備，即了解現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息;二是對備案的房地產(chǎn)權(quán)利進行實地調(diào)查;最后根據(jù)實際調(diào)查結(jié)果制定權(quán)屬邊界的測繪方案。檔案可以提前從各相關(guān)部門提取，也可以通過業(yè)務(wù)系統(tǒng)直接查詢。同時，可以詳細記錄調(diào)查信息數(shù)據(jù)，為后續(xù)調(diào)查做好歸檔工作。在此期間，工作的主要目標是調(diào)查核實房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，包括房地產(chǎn)的邊界、地址、權(quán)利人、土地用途等，并畫出房地產(chǎn)的具體位置，明確具體的自然建筑、房地產(chǎn)單位等細節(jié)，然后填寫不動產(chǎn)登記調(diào)查表。在調(diào)查過程中，應(yīng)及時記錄一些糾紛和地點變化。同時，應(yīng)將部分圖像作為現(xiàn)場證據(jù)，并按有關(guān)規(guī)定進行嚴格處理。
4.2不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測量制度和要求
在實施外業(yè)測量工作時，需要測繪宗地界址點與界址線，進而完成測繪宗地、房產(chǎn)的工作，在這個基礎(chǔ)上，繪制不動產(chǎn)宗地圖形，同時記錄歸屬地。所謂的測量控制指的是在實際進行測繪時，需要對房屋、土地等不動產(chǎn)按照調(diào)查的流程以及不動產(chǎn)所屬的界址選擇相應(yīng)技術(shù)和方案，為不動產(chǎn)權(quán)所屬人提供權(quán)力、利益保障，確保管理不動產(chǎn)所需的一系列有關(guān)條件，保障測量界址的準確度。如果這個技術(shù)方案測量的精度不同，應(yīng)當(dāng)按照較高精度測量數(shù)據(jù)為結(jié)果，在不動產(chǎn)測量工作完成之后，還應(yīng)當(dāng)開展審查工作，對測量的文字信息、圖片信息以及表格等相關(guān)信息數(shù)據(jù)進行檢查，并且將審查后的數(shù)據(jù)存入數(shù)據(jù)庫，為日后查找提供便利，在進行數(shù)據(jù)存檔的過程中需要將紙質(zhì)檔案與電子檔案實施分類管理。
結(jié)束語
綜上所述，不動產(chǎn)測繪和地籍測量在不動產(chǎn)登記的實際建設(shè)和發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。必須要積極采取合理可行的測繪和地籍測量，全面收集房地產(chǎn)各方面的數(shù)據(jù)和信息，為不動產(chǎn)的作用提供良好的前提。衡量房地產(chǎn)的方方面面，需要從不動產(chǎn)登記的實際需要出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)的基本情況，結(jié)合相應(yīng)的房地產(chǎn)位置和類型選擇合適的測量方法，這樣才能更好地測量房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。——論文作者:高杏
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