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摘 要： 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)目前是我國(guó)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存確已嚴(yán)重危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)和諧，迫切需要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。基于此，本文就如何從新提法出發(fā)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制提出了
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)目前是我國(guó)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存確已嚴(yán)重危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)和諧，迫切需要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。基于此，本文就如何從新提法出發(fā)建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制提出了對(duì)策。
關(guān)鍵詞：新提法;房地產(chǎn);長(zhǎng)效機(jī)制;研究
引言
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí)，也引發(fā)了許多新的問(wèn)題，最為典型的便是房?jī)r(jià)不合理上漲，不僅極大增加了社會(huì)大眾的購(gòu)房壓力，也給我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。
1房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)現(xiàn)有的障礙
1.1來(lái)自地方的障礙
來(lái)自地方的障礙主要有以下幾點(diǎn)：首先，城市內(nèi)部發(fā)展的差異性。隨著城市化水平的不斷提升，我國(guó)城市發(fā)展出現(xiàn)了集聚效應(yīng)，以北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢等為代表的一二線城市迅速擴(kuò)張，城市人口不斷增加，住房壓力持續(xù)加大，而三四線小城市則面臨著人口外流，庫(kù)存高的現(xiàn)象，城市內(nèi)在的差異性增加了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)障礙。財(cái)政收入也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的主要障礙性因素。自分稅制改革以來(lái)，地方政府的財(cái)政收入無(wú)法有效滿足公共支出，土地出讓金成為地方政府最為重要的收入來(lái)源。土地出讓金雖然增加了政府的收入，也導(dǎo)致了樓市過(guò)熱的問(wèn)題，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)勢(shì)必會(huì)沖擊到原有的批租收入體制，對(duì)地方而言，這是很難接受的。
1.2房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)政府與市場(chǎng)的邊界界定困難是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建的基礎(chǔ)性困境
處理好政府和市場(chǎng)關(guān)系的核心問(wèn)題是，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用;對(duì)政府而言，主要作用是彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，優(yōu)化公共服務(wù)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)秩序，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。然而，住房除了需要金融大力支持、具有跨期消費(fèi)品屬性外，還兼具保障居民基本居住權(quán)的社會(huì)屬性，以及保值增值的投資品屬性，這使得房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)政府與市場(chǎng)之間的邊界界定困難。第一，住房的社會(huì)或民生屬性導(dǎo)致厘清邊界變得困難。許多人認(rèn)為，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，兩者邊界理應(yīng)清晰。然而，問(wèn)題在于住房保障的邊界與房?jī)r(jià)有著直接的聯(lián)系。當(dāng)房?jī)r(jià)高漲，保障邊界將不斷向上調(diào)整，政府必將面臨財(cái)政支出的困境而不得不直接干預(yù)住房市場(chǎng)，以期實(shí)現(xiàn)財(cái)政的可持續(xù)性和房?jī)r(jià)的平穩(wěn)增長(zhǎng)。第二，保障宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政府職能使得房地產(chǎn)領(lǐng)域政府與市場(chǎng)邊界模糊。不同于一般商品，住房保值增值能力很強(qiáng)，銀行、企業(yè)以及社會(huì)大眾都有動(dòng)力將資金投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國(guó)政府也不愿意房?jī)r(jià)下跌，此時(shí)房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)有不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政府就有直接干預(yù)市場(chǎng)的沖動(dòng)。第三，政府監(jiān)管與維持市場(chǎng)秩序的前提難以滿足導(dǎo)致兩者邊界調(diào)整難以到位。市場(chǎng)調(diào)控與秩序維護(hù)要求政府能夠整體上比較客觀地把握社會(huì)家庭與房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)基本信息，但住房牽涉利益大，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到很多干擾，即使提出2012年實(shí)現(xiàn)全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，但到目前為止進(jìn)展依然緩慢;同時(shí)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)信息建設(shè)滯后，住房租賃市場(chǎng)的信息建設(shè)更是處于起步階段。房地產(chǎn)基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)滯后使得政府不得不參與或干預(yù)房地產(chǎn)資源的配置。
1.3來(lái)自外部環(huán)境的障礙
外部環(huán)境的障礙主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：第一，熱錢(qián)涌入。2008年國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，歐美市場(chǎng)遇冷，中國(guó)作為新興的發(fā)展中國(guó)家，吸引了大量熱錢(qián)。熱錢(qián)借助國(guó)際貿(mào)易、外商直接投資等方式流入我國(guó)，拉高了房地產(chǎn)的價(jià)格。第二，貿(mào)易保護(hù)主義。世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)均為貿(mào)易大國(guó)。從經(jīng)濟(jì)總量上而言，美國(guó)、中國(guó)是世界第一、第二大經(jīng)濟(jì)體，從對(duì)外貿(mào)易總額而言，中國(guó)、美國(guó)是世界第一、第二的貿(mào)易大國(guó)，從貿(mào)易結(jié)構(gòu)上而言，中國(guó)是世界最大的出口國(guó)，第二大進(jìn)口國(guó)，美國(guó)是世界第一大進(jìn)口國(guó)，第二大出口國(guó)，貿(mào)易在兩國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中均有著極為重要的地位。美國(guó)貿(mào)易政策具有二元性，長(zhǎng)期奉行貿(mào)易干預(yù)主義，特朗普政府上臺(tái)后，先后實(shí)施了多項(xiàng)對(duì)華貿(mào)易保護(hù)政策，嚴(yán)重沖擊了中美貿(mào)易，2019年上半年，中美貿(mào)易總額下降9%。美國(guó)貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭對(duì)中美貿(mào)易帶來(lái)了很大的不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致我國(guó)政府部分精力被分散，要考慮在與美國(guó)的貿(mào)易戰(zhàn)中維護(hù)外交、金融、貿(mào)易、意識(shí)形態(tài)等各領(lǐng)域國(guó)家利益。因此，當(dāng)前倡議環(huán)境下對(duì)房地產(chǎn)機(jī)制建設(shè)的定位是維持穩(wěn)定。
2新提法背景下房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)路徑
2.1健全法律法規(guī)
健全法律法規(guī)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的基本要求。根據(jù)《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》，我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收將按照“立法先行，充分授權(quán)，分步推進(jìn)”的原則開(kāi)展。同年國(guó)土資源部表示“要建立分類(lèi)調(diào)控制度，區(qū)分保障性住房和商品房。”房地產(chǎn)稅的制定以房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)，其中，既要避免以房地產(chǎn)稅的征收而導(dǎo)致有房者出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象，也要防止房地產(chǎn)稅可能導(dǎo)致的樓市過(guò)熱的情形。從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)稅的制定應(yīng)包含以下幾點(diǎn)內(nèi)容：首先，拓展稅基。拓展稅基不僅是真正發(fā)揮房地產(chǎn)稅作用的前提條件，也是充分體現(xiàn)稅收公平原則，保障政府稅收收入的客觀需要。在具體的征收中，需要將城市范圍內(nèi)的商品房、商辦用房乃至產(chǎn)業(yè)用地、物流用地、寫(xiě)字樓等均納入到征稅范圍。其次，完善稅制結(jié)構(gòu)。。立法機(jī)關(guān)要適當(dāng)消減開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅種以及交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，重點(diǎn)增加持有環(huán)節(jié)的稅種，以此作為房地產(chǎn)稅制改革的主要內(nèi)容。持有環(huán)節(jié)的稅種是一種長(zhǎng)期性的稅負(fù)承擔(dān)形式，當(dāng)前學(xué)界有關(guān)房地產(chǎn)稅的征收模式研究較多，比如以住房面積、套數(shù)、房產(chǎn)估值等為依據(jù)征收。研究認(rèn)為以房產(chǎn)估值為征收依據(jù)最為合理，并且在稅率的設(shè)置中可以參照個(gè)人所得稅的累進(jìn)制稅率，個(gè)人首套住房減免征收。
2.2強(qiáng)化住房的居住屬性，適度干預(yù)并支持普通住房市場(chǎng)良性運(yùn)轉(zhuǎn)
土地公益性及資源有限性，決定了保障國(guó)民的居住權(quán)是政府的基本職責(zé)。這就要求政府的干預(yù)應(yīng)定位于滿足居民基本住房需求的普通住房市場(chǎng)，摒棄高度重視住房金融屬性的做法。一是嚴(yán)格實(shí)行普通住房限購(gòu)政策。即嚴(yán)格規(guī)定城鎮(zhèn)家庭只能購(gòu)買(mǎi)或持有一套普通住房，并作為基本國(guó)策長(zhǎng)期堅(jiān)持。二是對(duì)普通住房實(shí)行限價(jià)政策。由于住房具有不可移動(dòng)性、高價(jià)值性等特性，決定了住房與其他人類(lèi)生存必需品不同，不可能通過(guò)國(guó)家儲(chǔ)備的方式(如糧食、食鹽)滿足市場(chǎng)需求，平抑價(jià)格;也不可能通過(guò)交通運(yùn)輸條件來(lái)增加某一地區(qū)的供給，限價(jià)成為必然選擇。三是改革普通住房用地出讓方式，明確增加普通住房用地供應(yīng)的前提條件。公益屬性決定了土地利用必須滿足全體國(guó)民利益的基本需要和增進(jìn)社會(huì)的公共利益。因此，應(yīng)改變目前普通住房用地“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”等價(jià)高者得的出讓方式，降低普通住房?jī)r(jià)格;同時(shí)，各地應(yīng)因地制宜明確普通住房用地供應(yīng)量增加的基本要求并保持連續(xù)性，給予各級(jí)政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)及社會(huì)穩(wěn)定的市場(chǎng)預(yù)期。
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結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是社會(huì)問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)關(guān)系到人民群眾的安居樂(lè)業(yè)。新世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)樓市價(jià)格出現(xiàn)了多輪暴漲，買(mǎi)房難成為橫亙?cè)谏鐣?huì)大眾心目中最為主要的問(wèn)題，中央的新提法是“房住不炒”的延續(xù)，也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重點(diǎn)。對(duì)此，需要從法律法規(guī)的健全與完善等角度采取好措施。——論文作者：楊瑞玲