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摘 要： 摘要:當(dāng)下，國家采用多種政策手段來控制房價，對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目進(jìn)行成本管理及控制是在房價受控的大環(huán)境下，房企保障利潤的有效途徑之一。做好成本管理工作不僅能為助處于逆勢環(huán)境下的房企求生存謀突破做好基礎(chǔ)工作，而且還能提供成本合約人員的工作
摘要:當(dāng)下，國家采用多種政策手段來控制房價，對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目進(jìn)行成本管理及控制是在房價受控的大環(huán)境下，房企保障利潤的有效途徑之一。做好成本管理工作不僅能為助處于逆勢環(huán)境下的房企求生存謀突破做好基礎(chǔ)工作，而且還能提供成本合約人員的工作效率。所以，在目前的行業(yè)大背景下，對開發(fā)項目的全過程進(jìn)行成本管理就顯得尤為關(guān)鍵。在全過程成本管控中，項目前期階段的成本管理及控制是決定項目成本的基因。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目前期;成本管理
引言
房地產(chǎn)目前的發(fā)展?fàn)顩r是：房價急劇上升老百姓買不起房子的同時有很多商品房被閑置下來。房地產(chǎn)行業(yè)的大量資金投入使得局面呈現(xiàn)為供大于求的狀況。如果地產(chǎn)商既想要將房子賣出去從中獲得利益又想要占據(jù)市場資源，首先應(yīng)該將注意力放在降低造價成本這方面。如果因為成本太高而使售價無法降低最后導(dǎo)致死盤現(xiàn)象，將會造成重大損失。所以，對造價成本進(jìn)行有效的控制是地產(chǎn)商從中獲取利潤的一個重要環(huán)節(jié)。
1 房地產(chǎn)成本內(nèi)涵分析
房地產(chǎn)成本主要來自房地產(chǎn)土地的征用、工程、安裝以及公共設(shè)施等方面的費用。房地產(chǎn)成本占比較大的是土地、土建以及相關(guān)設(shè)備的費用，大約占到了整個費用的 80% 以上，其中又以土地費用為最重要的成本，它是房地產(chǎn)項目實施的可行性與預(yù)估利潤的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。除了土地費用之外，房地產(chǎn)項目之中利息和管理的費用占比也較大，原因是由于房地產(chǎn)項目的規(guī)模往往較大，所以投入資金相對也多，承擔(dān)的風(fēng)險相對較大，再加上項目建設(shè)的周期長，時常會向銀行進(jìn)行貸款來完成項目，之后形成的費用自然就會較高。還有一項成本在房地產(chǎn)項目之中也不可缺少，即市政的基礎(chǔ)公共設(shè)施費用。它涉及到市政的水、電、氣等必要設(shè)施以及其他的公共配套設(shè)施。
2 房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)存問題
在房地產(chǎn)成本管理工作展開中，當(dāng)前存在的主要問題可以歸納為以下幾個方面：(1)管理觀念不足。在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，存在整體管理理念不強(qiáng)的問題，房地產(chǎn)企業(yè)大多會利用工程合同來對比施工進(jìn)度、付款情況，而對成本管理資金、工程進(jìn)度影響力相對忽視。與此同時，還有部分企業(yè)存在成本管理人員職能不明確的問題，工程資金分析和實際情況脫離。(2)管理體系不健全。部分房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理理念不科學(xué)，成本管理思維不健全，與此同時，還有部分企業(yè)沒有將成本管理理念滲透至工程項目建設(shè)全過程，其管理體系較為混亂、責(zé)任機(jī)制存在漏洞，如前期資金預(yù)測不足，使成本管理問題遺留下來，進(jìn)而造成問題處理得較為困難。(3)核算模式不完善。在房地產(chǎn)成本管理工作開展的過程中，部分企業(yè)的核算模式不完善，多是利用成本核算方式對出現(xiàn)的問題進(jìn)行事后處理，從而可能引發(fā)較大的經(jīng)濟(jì)損失。
3 項目前期階段成本管理的方法
3.1 限額成本管理
限額成本的實施，要通過限額設(shè)計任務(wù)書，將設(shè)計費和單位限額設(shè)計相捆綁。圍繞設(shè)計規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)展開充分的實效處理，引導(dǎo)設(shè)計方更多的從成本管理角度制定方案，就能一定程度限制了設(shè)計單位盲目忽視成本，防止后續(xù)實際開支超預(yù)算。在與設(shè)計方簽署協(xié)議時，必須充分界定其職責(zé)范疇，同時引入績效方法和措施，一旦出現(xiàn)設(shè)計概算指標(biāo)不符合預(yù)定限額，那么就必須另換一套設(shè)計方案，而開發(fā)商不用為未通過的方案支付費用，這樣一來就能夠有效引導(dǎo)設(shè)計單位積極改進(jìn)和調(diào)整方案內(nèi)容和結(jié)構(gòu)。一旦設(shè)計方案通過后，但是在后續(xù)施工中由于設(shè)計問題帶來事故并形成損失的，必須要向相關(guān)設(shè)計者問責(zé)。同時若設(shè)計單位通過有效的方法對施工圖設(shè)計后的項目總預(yù)算做到了合理的降低，則從節(jié)約的效益中提取一定比例或數(shù)額給予設(shè)計人員獎勵，從而提高設(shè)計人員造價控制意識和積極性。
3.2 明確合同簽訂管理規(guī)范
在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，合同具有重要作用，明確合同簽訂與合同管理規(guī)范，對房地產(chǎn)成本管理工作的順利開展具有重要意義。合同簽訂可以讓工程項目成本控制效果與經(jīng)濟(jì)效益得到保障，在具體工作中，應(yīng)保證合同中界限劃分具有清晰性，明確合同雙方的不同權(quán)益;應(yīng)保證合同條款中的語言內(nèi)容具有精準(zhǔn)性，保證語言不存在歧義，防止因合同雙方的差異化理解而產(chǎn)生爭議，引發(fā)合同糾紛。同時，在合同簽訂工作開展的過程中，還需要嚴(yán)格根據(jù)規(guī)范審批流程進(jìn)行，在合同審批工作完成后，需要對其進(jìn)行記錄處理、檔案備份。
3.3 使用土地
在開展土地成本控制管理環(huán)節(jié)時，要注重以下幾點問題：第一，作為當(dāng)?shù)卣w現(xiàn)出自身的引導(dǎo)作用，積極協(xié)商舊城改造，并推出各種優(yōu)惠政策，落實在稅收問題上返還資金，而且還要在土地規(guī)劃設(shè)計許可的背景下，最大限度的爭取高容積比率，通過這種手段來最大限度地減少土地成本。第二，落實成立專門的小組對其他房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地區(qū)域開展調(diào)查工作，實現(xiàn)在調(diào)查環(huán)節(jié)中系統(tǒng)分析該區(qū)域的地理環(huán)境以及企業(yè)財務(wù)問題，最終將會減少在操作環(huán)節(jié)中存在的風(fēng)險。第三，采用公開招標(biāo)以及拍賣的手段來對區(qū)域中的房地產(chǎn)項目開展研究，更加全面系統(tǒng)的分析競爭對手，提升投標(biāo)的專業(yè)性、客觀性。
3.4 設(shè)計階段控制優(yōu)化
對房地產(chǎn)項目進(jìn)行設(shè)計規(guī)劃這一過程實際上就是將項目的經(jīng)濟(jì)方面與技術(shù)方面進(jìn)行一個詳細(xì)安排的階段，這將會對后期的項目進(jìn)程有一個積極的作用。對房地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計與規(guī)劃這一階段在整個項目中起著領(lǐng)頭作用，最好實現(xiàn)能動的控制建設(shè)項目工程造價效果，項目設(shè)計階段是控制整個工程造價的關(guān)鍵之處，作為整個項目的重點，需要從以下幾個方面來幫前期設(shè)計和規(guī)劃做到更好。首先可以向工程造價方面的專業(yè)人士進(jìn)行咨詢，讓這些具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人士參與到項目設(shè)計中去，通過讓他們對項目進(jìn)行管理從而達(dá)到提高工程投資效益的目的。其次，若想要競選出優(yōu)秀的方案，可以通過價值工程原理來論證設(shè)計方案在各方面是否可行、科學(xué)合理、安全，價值工程原理也體現(xiàn)在了房地產(chǎn)成本控制這一方面。最后，將限額設(shè)計推廣，能夠在設(shè)計方案的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模和原則這些方面體現(xiàn)出合理性與確定性。
3.5 目標(biāo)成本責(zé)任制
目標(biāo)責(zé)任成本管理體系是在“組織架構(gòu)”建立時就形成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據(jù)各自的目標(biāo)成本自我約束地運行。成本管理過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，及時反饋動態(tài)成本，通過實時反饋的動態(tài)成本和目標(biāo)成本的對比，找出偏差，拿數(shù)據(jù)說話，用運行的結(jié)果和業(yè)績評估進(jìn)行優(yōu)獎劣罰，最后我們還可以協(xié)助有關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題，并解決問題，實現(xiàn)對項目總成本的控制。
結(jié)束語
隨著國家對房地產(chǎn)市場的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭越演越烈，各個公司的利潤都在下滑，在這種境況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從先前只重視施工階段成本管理 轉(zhuǎn)變思路 到現(xiàn)在認(rèn)識到項目前期成本管理才是全過程成本管理的切入點，從而再售價受限的大環(huán)境下，控制投資階段成本，維持項目的利潤。——論文作者：顏順敏
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