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摘 要： 論文摘要：本來許多人寄望馬年有個持續(xù)的調(diào)控，真正實現(xiàn)上屆總理的愿景，哪知，實體經(jīng)濟的薄弱，地方債的壓力，發(fā)展經(jīng)濟的動力缺核，先后有十余城市出現(xiàn)自發(fā)的救市行為。對于下半年房產(chǎn)又會如何變化呢? 《經(jīng)濟縱橫》 經(jīng)濟理論刊物。研究社會主義經(jīng)濟理論，總
論文摘要：本來許多人寄望馬年有個持續(xù)的調(diào)控，真正實現(xiàn)上屆總理的愿景，哪知，實體經(jīng)濟的薄弱，地方債的壓力，發(fā)展經(jīng)濟的動力缺核，先后有十余城市出現(xiàn)自發(fā)的救市行為。對于下半年房產(chǎn)又會如何變化呢?
《經(jīng)濟縱橫》經(jīng)濟理論刊物。研究社會主義經(jīng)濟理論，總結(jié)交流經(jīng)濟體制改革經(jīng)驗，普及經(jīng)濟知識，傳播經(jīng)濟信息。
當前房地產(chǎn)出現(xiàn)的主要問題：
一，投資客的信心受挫
一位溫州團人士叫苦：幸虧去年26000的時候出手了幾套，現(xiàn)在16000都賣不出去。這說明點什么，說明早期樓市的政策與投機產(chǎn)生的畸形行為，現(xiàn)正在轉(zhuǎn)型中發(fā)生陣痛，與此相關(guān)的城市不少，那些頂著一二線城市的房價的三四線地縣級市均如此。
價格的大幅震蕩帶來的是投資客的信心受挫，這種信心受挫將帶來兩種行為，一是多套投資不再，二是盡量拋售，加上一手房的掉價，更易引發(fā)泡沫價格的數(shù)字性快速下跌，相當于無價無市狀態(tài)，而此類開發(fā)(純粹針對投資客開發(fā)的項目)并不少見。
二，剛需產(chǎn)品的缺位
供求關(guān)系總量上雖然不對稱甚至長遠看供不應(yīng)求，但是相對于目前的市場狀態(tài)，剛需產(chǎn)品的缺位是關(guān)鍵問題。
剛需產(chǎn)品不等于不要品質(zhì)，更不等于不要地段，剛需實際分很多種，比如首次改善性消費實質(zhì)是一類地段性的剛需，或者是一類資源性剛需，而在營銷上，開發(fā)產(chǎn)品過于簡單的定位，尤其是既往利潤期望下的開發(fā)新品，有違于這種需求，所以造成成交上的大幅波動。
還有一種情形是，過去產(chǎn)生的剛需產(chǎn)品往往依賴于交通條件的改善，由于成熟地段房價發(fā)生波動，而這些剛需產(chǎn)品價格中的泡沫成分并不多，導致價格調(diào)整余地減少，從而難以產(chǎn)生實際的消費，這構(gòu)成目前成交的瓶頸之一。
再一個會減少成交的重要因素是，既往針對剛需定位的價格，包括相當多的預期因素，現(xiàn)在政府因為資金及開發(fā)節(jié)奏放緩，可能一些預期發(fā)生變化，
三，商業(yè)或非住宅投資品種增多
由于國內(nèi)一直未將商業(yè)或非住宅物業(yè)納入調(diào)控范疇，因此，早期許多開發(fā)商借鑒萬達的成功基因，通過結(jié)構(gòu)調(diào)控規(guī)避調(diào)控，取得了不錯的效果，這也直接帶來另外一個問題：商業(yè)不動產(chǎn)的投資屬性無限放大，從而直接導致了泡沫。
與之類似的還有，養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)，藝術(shù)地產(chǎn)，境外地產(chǎn)，這些東西，核心或者本質(zhì)動因，均來自于以小博大，并非真正符合市場游戲規(guī)則的部品，也許真正實現(xiàn)了富裕社會，這些東西才叫地產(chǎn)或不動產(chǎn)，這些項目的開發(fā)商，才叫有眼光，否則僅僅是資本運營的一個曲曲兒。
四，政策不明朗
本來許多人寄望馬年有個持續(xù)的調(diào)控，真正實現(xiàn)上屆總理的愿景，哪知，實體經(jīng)濟的薄弱，地方債的壓力，發(fā)展經(jīng)濟的動力缺核，先后有十余城市出現(xiàn)自發(fā)的救市行為。
恰在此時，央行又公開表態(tài)對個貨合理化給予支持，住建部發(fā)文稱政策維持中性。
人們不看表象，也能夠推測，政策不明朗，也許是讓市場化決定走向，也許是明緊暗松，筆者更相信市場化的價值取向本身，就需要有死有生，問題出在死的是小魚，小魚有中國特色，甚至可能觸及政治底線。
五，金融盤整期
貨幣增速放慢了，經(jīng)濟增速也放慢了，成交增長也放慢了，但注意成交量還沒有根本性改變，預言黃金變白銀，或者預言泡沫破裂，或者預言房價將在一些非供求關(guān)系環(huán)境中生存的三四線城市崩盤，可能僅僅導致觀望，最終會伴隨下半年，也許是四季度末，金融盤整期結(jié)束后，迎來快速上漲期。
目前的金融盤整是在為結(jié)構(gòu)優(yōu)化做局，所以多數(shù)人斷定由緊到松的貨幣執(zhí)行成為必然。
六，存量房源的價值沉落
讓那些炒房者叫苦的，不是房價急速下跌，因為當房價下滑，拋售的并不是同一時間，也并非所有炒房者或真正的投資者都要靠拋售才能過活，核心原因是，快速的城市化推漲房價，而被快速城鎮(zhèn)化取代，什么意思呢?
快速城市化背景是大量提前透支土地資源，地價不斷攀高，導致存量開發(fā)項目泡沫性上漲，說穿了，這種上漲是面粉面包關(guān)系，不是基于地段與配套導致購買集中而產(chǎn)生，所謂泡沫性上漲。
快速城鎮(zhèn)化背景是大量提前透支人口資源，人口增長或集中，只會帶來繁榮，不會對房價產(chǎn)生泡沫式近推動，因為城鎮(zhèn)化有點就地取材，也有點從結(jié)構(gòu)上支持房價發(fā)生數(shù)字性回落，即人為增加了低價位房子的供應(yīng)。
快速城鎮(zhèn)化取代快速城市化，直接導致存量房源的價值沉落，比如，廊坊房價再怎么漲，也漲不到隸屬北京行政區(qū)域的房價，那么一旦廊坊出現(xiàn)較多供應(yīng)，則城里毗鄰廊坊的房子便只有調(diào)低房價才能成交。
七，休克導致的資金緊張
七成房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是主業(yè)，這是目前市場悲觀論的核心基礎(chǔ)。
房貸緊張，完全依賴房地產(chǎn)發(fā)展的企業(yè)，沒有進入銀行的視野，過去的黃金品種淪落為雞肋，而中央明令刺激實體經(jīng)濟發(fā)展，明令城鎮(zhèn)化以人口為中心，誰能夠圍繞就業(yè)與創(chuàng)業(yè)做出貢獻，誰就將優(yōu)先等到 信貸支持，當全國性輿論認定樓市危變的時候，即使銀行想支持，也不敢。
個貸的休克直接導致資金緊張，既往兩年的調(diào)控環(huán)境下房價依然上漲，為那些瘋狂的從業(yè)者裝了膽，突然抽掉造血功能，能不緊張嗎?
八，賣家的恐慌心理導致買家的觀望購買
現(xiàn)在我們再來觀察市場中的成交行為，不外兩類區(qū)域在支撐，
一類是老城核心地段，地方政府比較聰明，為追求政績或名望，早前開發(fā)推出的土地，往往冠之以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或什么新區(qū)，以利成片土地出讓，并獲得好的土地財政，這導致許多城市老城區(qū)發(fā)展反而相對滯后，如今在土地賣無可賣時，老城核心地段成為高房價的鏡子，也有足夠的稀缺性支撐其領(lǐng)漲。
另一類是單核城市發(fā)展城鎮(zhèn)化后產(chǎn)生的衛(wèi)星城或單核到多核過程中核心所地區(qū)域，這些地方一是依賴地緣性客源即可發(fā)展項目，另一處于爆發(fā)期，起點房價水平不高，易吸引城區(qū)外溢客戶，還有就是多數(shù)出讓規(guī)模因為地價總價不高規(guī)模均不小，采取滾動開發(fā)與低開高走模式，從而取得較好收成。
除了這兩類外，生存問題是根本。
九，非對稱的輿論預期
媒體的發(fā)達與單一，自主媒體的非公開程度高，短線媒體的混雜，是中國房地產(chǎn)一直未能得到正確認識的根本原因，這種現(xiàn)狀決定了非對稱輿論預期長期左右著市場買家的購買心理。
在黃金周期，政府都有點怕任志強。因為其每次看漲都漲了;
在白銀周期，政府都有點怕萬科，因為別人死了，他還活著;
在悲觀者眼中，既害怕房價下跌，一生都將在高基尼系數(shù)中渡過，又害怕房價不跌，窮人永遠爭不過富人;
所有人都會擔心政府，底物律重建有其雄厚的背景以及過硬的法律體系背景，而中國沒有，也不允許有地方破產(chǎn)的先例，所以不要指望房價發(fā)生真實的下跌，三年之內(nèi)不具備這種條件，就是銀行市場化，如果建設(shè)銀行面臨倒閉，央行難道敢于坐視?
十，地方政府無法兌現(xiàn)承諾
這是個老生常談的事情，不說了，真正把子孫資源全部還原，破產(chǎn)者將一無所有。
基于以上問題的綜合分析判斷，下半年房地產(chǎn)的走向判斷如下：挺過前三季度，一切便遂了人們的心愿，在歷史史觀看來，馬年只有三個月即四季度，剔除掉前三個季度，把2012、2013、2014(四)放在一起描摹，房地產(chǎn)如前，房價如前。